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Author:masa
1972年生まれの某中小企業勤務の独身男性サラリーマン。貧乏人からお金持ちを目指して奮闘中。貯金は手堅く、投資はリスクを小さく、というのがモットー。
なお、当ブログの更新は原則として不定期です(月に数回程度の更新になると思います)。

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「節約なくして貯金なし」「貯金なくして投資なし」を座右の銘とする管理人がお金と社会について語るブログ
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ハウジングプア(住まいの貧困層)の背景に潜む根本的問題は何か?
今日は久々となる不動産についての話題です。最近は、ハウジングプア(住まいの貧困層)という問題が出てきています。

ハウジングプアとは(JOB-GETTER.COM)

このハウジングプアの背景に潜む根本的問題は何か?ということが今日のテーマなのですが、それはきわめてシンプルです。それは何かというと・・・



賃借人(借りる人)の権利が過剰に保護されすぎていることこそが最大の問題である



という一言に尽きると思います。このことがなぜ問題なのかといえば、それもまたシンプルな話です。下記サイトの解説が最も適切ではないかと思います。リンクを貼った上で、引用します。

日本の賃貸住宅ではなぜ保証人を要求されるのか 「保護」がむしろ「弱者」を生む日本の構造 - Zopeジャンキー日記

-------------引用開始-------------------------------

私も以前は、なぜ保証人なるものが要求されるのか不思議だったのだが、解雇規制などのからみで「規制緩和」というテーマに興味を持つようになってから、この保証人の問題も解雇規制と同じく、「消費者保護」から発している「日本的な問題」であることが理解できた。

日本の借地借家法では、賃借人(借りる人)の権利がとても強い。これは、貸す側の大家の立場から見ると、悪質な賃借人(家賃を滞納したり、迷惑行為をする人など)が入ってしまった場合も、なかなか追い出せないということを意味している。

つまり大家にとって、貸す相手を選ぶことに失敗した場合のリスクが大きい。だから「入口審査」がキツくなり、保証人を要求することになるのだ。さらに保証人の問題だけでなく、賃貸住宅は物件自体の質も、売買の物件に比べて一般に低いと言われている。借りる人を「保護」した結果、そのコストが、大部分は善良な賃借人全員に跳ね返ってきているわけだ。

これはまさに、解雇規制の話とそっくりだ。解雇規制でも、会社が社員を解雇できないように規制しているために、会社にとって採用失敗時のリスクが高くなり、「入口審査」がキツくなっている。このために、採用基準で「属性弱者」がはじきだされたり、そもそも正社員採用をせずに、派遣や外注で済ませよう、ということになるわけだ。企業が採用を絞るので、雇用流動性も下がり、転職も難しくなるので、いま正社員の人ですら、いくら会社に不満でも辞められないということになる。

借地借家法も解雇規制も、賃借人や社員の側を「保護」した結果、大家や会社側にとって失敗時のコストが上昇し、「入口審査」をキツくしてしまっている。その結果として、賃借人や社員は、規制が本来意図するある種の「保護」も得ていると同時に、善良な人も含めた全体に対して「不利益」が生じている。特に、入居や採用の「敷居」が高くなってしまっているので、どちらかというと「弱者」のほうがはじきだされてしまうのだ。

この「ゆがみ」は、「保護」のために市場の自然な動きを規制したツケなのだ。何ごともタダでは手に入らないわけだ。「保護」によってむしろ「弱者」がはじき出される、というこの皮肉な結果は、経済学的に見れば当たり前のことなのだが、この種の「見方」をいくらか身につけていないと、直感的には理解しにくいところもある。「善意」をもった一般人からすると、保護や規制が悪いのだという経済学的な見方よりも、市場や競争、資本主義が悪いのだ、という通俗的な見方のほうが共感を呼びやすいのだろう。

もし借地借家法の規制がなくなって、家賃を払わなくなったり、迷惑行為をしたら即日追い出してもいい、ということになったら、大家はもっと気軽に貸せるようになり、保証人を要求する例も減るだろう。この話は、もし解雇規制がなくなり、会社がいつでも社員を解雇できるようになったら、会社はもっと気軽に採用できて、いま無職や非正規雇用の人が正社員になる例が増える、という話とまったくパラレルなのだ。

-------------引用終了-------------------------------


・・・ううむ、早くも今回の記事の結論が出てしまいました。上記サイトの解説があまりにも完璧すぎてもはや書くことが何もなくなってしまった・・・(-_-;)

これは、まさしくその通りだと思います。弱者保護の名の下に、不動産の借り手側を強く保護した結果として、それが最も弱い立場の人たちにしわ寄せがいく・・・。これはまさしく、正社員の過剰保護によって正社員が特権階級化し、その結果として非正規社員に大きな不利益が生じてしまうという構図と全く同じです。

うっかりすると、「弱者を保護するためには、規制を強化しなくてはならない」という考えを持ちがちなのですが、よく考えるとこれほどおかしな話はありません。現実には、規制を強化すればするほど市場が歪められ、弱者を保護するはずの規制によって、かえって弱者を生みだし、それがまた弱者をさらに追い詰めるという悪循環にはまってしまうということです。

この不動産を借りる際の保証人の問題については、私自身も常々疑問に思っていました。たかが部屋を一つ借りるだけなのに、なぜいちいち保証人というものを要求されなくてはいけないのか?と・・・。
私自身は、不動産投資の経験がないこともあって、この点がよくわかっていなかったのですが、部屋を貸す大家さん側の立場に立ってみれば、それも当然のことだということに気付きます。部屋を借りる側が強く保護されていて簡単に部屋から追い出すことができない以上、最初に貸すときに厳しく審査するしか方法がありません。これはまさしく、法的に強く保護される立場である正社員を採用するときに、厳しく審査せざるを得ないのと同じ原理です。

実際のところ、よけいな規制や過剰保護がなくなり、悪質な賃借人を容易に追い出すことができるようになれば、不動産を借りるときのシステムも、もっとシンプルにできるのではないかと思います。しかし、人間というものは、なかなか合理的に判断できないので、下手をすると「借り手側をちゃんと保護するためにもっともっと規制を強化しよう」などという方向に向かう可能性も否定できません。こうなれば本当に最悪で、結果として不動産を借りるためのハードルはますます高くなってしまうと考えられます。家を貸す大家さん側は、契約時の審査をますます厳しくせざるを得なくなるからです。


賃借人の過剰保護によって生じる不利益は、結局のところ、家を借りる賃借人自身が支払うことになってしまうのです。


このことは、持ち家派ではない、賃貸派の人にとっては大変大きな問題となります。「弱者を保護するために規制を強化すれば世の中がうまくいく」というようなおかしな考え方はもういい加減にやめるべきです。以前に、解雇規制を緩和し、正社員を容易に解雇できるようにすべきだということを書きましたが、それと同様に、家賃を払わない悪質な賃借人を容易に追い出すルール作りも整備すべきです。正社員の過剰保護の象徴ともいうべき解雇規制も、不動産の賃借人(借り手側)の過剰保護も、もはや根本的レベルから見直すべき段階にきていると思います。



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住宅ローンを返済しながらの運用はそんなにも不合理なのか?という素朴な疑問
最初にお断りしておきますが、今日の記事は単なる戯れ言です。

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「住宅ローンがある場合は、繰り上げ返済するのが最大の運用だ」とよく言われます。それは確かにその通りです。けれど、私はこの点に関して、素朴な疑問を持っています。


住宅ローンを返済しつつ、手持ちのキャッシュの一部を投資に回すことは果たして本当にそんなにも不合理なのか・・・?


ということについてです。もちろん、住宅ローンの繰り上げ返済をすることで利息支払い分を大きく減らすことができるわけですから、「最大の運用」であることに間違いはありません。では、投資というものを、住宅ローンの完済まで一切しない方がいいのか、ということなのですが、私はこの点に関して疑問を持っているのです。


理屈の点では、確かに投資するような資金があるのなら繰り上げ返済に回す方が合理的でしょうけど、「できるだけ若いときに投資というものに慣れておいた方がいい」という意味においては、住宅ローンを返済しつつ、手元にあるいくばくかのお金を投資に回すことが不合理だとは言い切れない気がするのです。

莫大な住宅ローンの前には、ごくわずかな投資などほとんど意味はないかもしれません。不動産を含めた総資産のポートフォリオという視点から見れば、不動産の占める割合が圧倒的に大きいわけですから。しかし、「住宅ローン完済後の、本格的な資産形成のためのトレーニング」という観点からすれば、また大きな意味合いが出てくるのではないかな?という気もするのです。

この点に関しては、単に合理的か不合理かというだけでは不十分ではないか、と考えてしまいます・・・。



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分譲マンションについての素朴な疑問
私は以前から分譲マンションというものにある種の疑問を持っています。今日はそれについての話題です。
私が分譲マンションに対して感じている素朴な疑問。それは・・・


建物全体としては一体不可分なのに、それを「分譲する」ということについてです。


例えば、建物を構成する個々の住戸が切り離し可能であるならば何ら問題はないと思うのですが、建物としては一つなのに複数人の所有者がいる、というのは非常に奇妙に思えてなりません。阪神・淡路大震災で壊れたマンションにおいて、建て替え派と補修派との意見が真っ二つに分かれて両者が対立した、などということがありましたが、これはある意味、「起こるべくして起こった」ことではないかという気がします。分譲マンションに関しての法律といえば区分所有法ということになるのでしょうけど、私には、この区分所有法自身に大きな問題があるように思えるのです。


個々の住戸の所有者(区分所有者)たちが、自分の住戸の権利を主張すればするほど、建物全体の管理はおろそかになりがちになるのではないかな?という気がします。住民同士の意見の対立などは、その典型だと思うのです。


また、分譲マンションの売り手側にしても、「分譲マンションはあくまでも買い手の個人資産だから」ということで、どうしても「売りっぱなし」になりやすいのではないかな?という素朴な疑問も持っています。


-----------------------------------------

念のために書いておきますが、私はマンション管理とか法律関係については全くの素人です。
なので、あまり明確には書くことができないのですが、私のような素人の目で見ても、分譲マンションというのは非常に不思議な存在で、様々な矛盾を内包していると思うのです。恐らく今後、高度経済成長期に建てられた分譲マンションの老朽化が進むにつれて、その矛盾がどんどん吹き出してくるのではないか、という気がするのです。


今日の記事は、ど素人のたわごとに過ぎません。
これが単なる杞憂であればよいのですけどね・・・。



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「頭金は物件価格の2割が目安」という常識について考える(2)
今日は、以前書いた記事の続編です。まずは以前の記事とコメントをお読み下さい

「頭金は物件価格の2割が目安」という常識について考える

この一連のコメントの中から、PALCOMさんのコメントを引用します。

--------ここから引用----------------------------

頭金2割以下が過半数


何度もコメントすいません。金利上昇が予測される今、非常に重要なことですので、お許しください。

ネットで検索したところ、頭金2割以下でマイホームを購入する人が過半数だそうです。この記事の表題は、「頭金は物件価格の2割が目安という常識について考える」ですが、今や、「頭金は物件価格の2割が目安」というのは、逆の意味で非常識になっているようです。

理由は、「頭金2割というのは過去の経済情勢における常識に過ぎない。金利上昇局面においては、頭金を貯めている間に金利が上昇し、かえって支払い総額が増えるので、場合によっては、2割以下でもよい。」、だそうです。ファイナンシャルプランナーのコメントです。

「なるほど!」と思われるでしょうか?

このブログの目指すところは、「ファイナンシャルリテラシーを高める」ことにあると思いますが、このような問題を検討する癖を子供の頃からつけさせることが、真の投資教育=「ファイナンシャルリテラシーの確立」ではないでしょうか?

--------引用終わり----------------------------

さて、PALCOMさんのコメントを読んだ時、この内容には非常に重要なことがいくつも含まれている、と思いました。
まず最初に、2つのことが頭をよぎりました。
一つは、「なるほど、支払総額が減るのなら頭金2割以下もありなのかも?」ということ。そしてもう一つ。これが大切なのですが・・・


「でも、ちょっと待てよ?確か金利が上昇すると不動産価格は下がるんじゃなかったか?」ということです。以前に読んだ不動産関連の文献の中で、こんな説明を読んだことがあります。「不動産価格というのは、金利を織り込んだ上で決定されるため、金利が上昇すると不動産価格は下落する」というものでした。これについてネットで検索したところ、サイトがいくつか見つかりました。以下にリンクを貼っておきます。

不動産購入応援サイト「プレシーク」金利と不動産価格
このサイトの下の方に、【金利と不動産価格】という項目で、金利と不動産価格の関係について書かれています。

金利が上がるとインフレになると、不動産は。
「金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか?」というテーマで書かれています。

さて、こうしたことをいろいろと読んでくると、「金利上昇局面においては、頭金を貯めている間に金利が上昇し、かえって支払い総額が増える」という主張が怪しくなってきます。仮に金利が上昇しても、それを反映して不動産価格が下がる可能性があるからです。
しかし、一方でインフレということも頭に入れておかなければなりません。インフレになると不動産価格が上昇する可能性があります。とはいえ、ここでまたもう一つ問題が・・・。インフレになったからといって、どんな不動産でも値上がりするのか?というと、それもまた怪しく思えます。不動産についても、値上がりするものと値下がりするものとにはっきり分かれる可能性もあります(いわゆる二極化というやつですね)。

ううむ。非常に難しい。そもそも、金利上昇とインフレは別物。どう判断したらよいのか・・・?


・・・はい。正直に書きます。金利上昇・インフレにより将来の不動産価格がどうなるのか、私にはさっぱりわかりません。


拍子抜けしましたか?でもそれが私の本音です。この記事を書くにあたっていろいろと考えてみたのですが、結局のところ、「将来のことはそのときが来るまでわからない」というのが私の結論です。不確定要素がたくさんあるからです。そして、私の基本的なお金に関する哲学の根幹の一つに「最悪の事態に備えよ」というものがあります。したがって、単純に「頭金は十分ではないが、支払総額を低く抑えるために低金利の今のうちに買ってしまおう」などと判断するのは非常にリスクが高いのではないか、と考えます。
しかし、一方で「頭金を貯めている間に金利が上昇し、かえって支払い総額が増えるので、場合によっては、2割以下でもよい。」ということも「考え方の一つとしては知っておくべき」だと考えます。

「何が言いたいのかわからない」という声が聞こえてきそうです。私の言いたいことは、「様々な不確定要素を考慮して、様々なケースを想定し、その中でもっともリスクが小さいと思われる方法を探し出すべき」ということです。そもそも、貯金できる金額にしても、人によって全く違います。「年間数百万円が貯金できる人」と、「月々に1万円しか貯金できず、結果として年間12万円しか貯金できない人」とではとるべき策は全く違ってくるはずです(背負えるリスクの大きさが全く違うからです)。

私が懸念するのは、ろくに貯金もできていない人が、「頭金が2割以下でも・・・(以下略)」というファイナンシャルプランナーの意見を聞いて、「そうか。別に頭金が十分でなくても家を買ってもいいんだ!」などと勘違いして無謀な住宅ローンを組んでしまう恐れがあるのではないか、ということです。
逆に、「今はまだ頭金が十分ではないが、すでに毎月かなりの金額を貯金できているし、今後もかなりのハイペースで貯金を継続できる見通しがある」という人であれば、頭金2割以下で買うということを検討してもいいのかもしれません。

最後に、「もし私ならどうするか?」ということを書いておきます(私自身はもちろん家を買うつもりは全くありませんが、もし買うとしたら、という前提で書きます)。
もし私なら・・・
やっぱり十分な頭金を貯めてから買うことにすると思います。
単純に支払総額を抑えるために2割以下の頭金で家を買うのはリスクが高いと思うからです。住宅ローンというのは長期に渡る契約ですから、その間に何が起こるかわかりません。様々な不確定要素を考えれば、やはり資金をたっぷりと用意してからの方が無難だと考えます。これが私の最終的な結論ということになります。


さて、話は変わりますが、大切だと思うことを一つだけ書いておきます。
一つ目は「ファイナンシャルプランナーが言っているから」と言ってむやみに信用しないようにする、ということです。ファイナンシャルプランナーと一口にいっても、様々な立場の方がおられます。金融機関寄りの方もおられれば、完全に中立な立場の方もおられます。また、独特な考えをお持ちの方もおられるでしょう。
(これはもちろん、私が言っていることについても同様です。このブログを読んでいるみなさんも、私の主張に対して、「常に疑う癖」をつけてください。お金に関するアドバイスというものは常に疑ってかかるくらいでちょうどよいのです)
どのアドバイスが正しいのか?それを判断するのは結局は当事者である自分自身の責任です。他人のアドバイスをむやみに聞き入れて失敗したからと言って、誰も責任を取ってはくれません。

PALCOMさんがコメントの中で最後に書いておられるように、「このような問題を検討する癖を子供の頃からつけさせること」(PALCOMさんのコメントより引用)こそがもっとも大切なことだと思います。

----------------------------------------

参考:金利と不動産価格の関係について書かれたサイトは他にもいくつもあります。Googleでの検索結果はこちら。
Googleで「金利上昇時 不動産価格」というキーワードでの検索結果

いろんな考え方が見つかると思います。時間があれば、いくつかのサイトに目を通しておくことをお勧めします。

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「頭金は物件価格の2割が目安」という常識について考える
よく持ち家を買うときには、「頭金は物件価格の2割が目安」と言われます。その根拠として「物件価格の8割は金融機関が融資してくれるから」だからだそうな。でも、これって理屈的におかしいような。まず注意しなくてはいけないのは、

「借りることのできる金額」と「返すことのできる金額」は違う

ということです。いつも書いているように、人それぞれに置かれている立場というものは違うのですから、「いつでも頭金2割」が正しいとは限らないと思うのです。そもそも、頭金というものは多ければ多いほどいいに決まっています。その分、借金が減り、金利分の支払も減るからです。もっというならば、一番いいのは全額キャッシュで一括で払うのがベストであるのはいうまでもありません。これならば金利負担はゼロで済みますから。
もちろん、全額キャッシュで持ち家を買うということがたいていの人にとってはできないことは承知しています。私が何を言いたいのかといえば、

頭金2割というのは金融機関側の都合であって、借り手側の都合ではない

ということ。「物件価格の2割を用意すれば、あとの8割は融資しますよ」という金融機関側の勝手な都合が「頭金2割という常識」にすりかわってしまっている気がするのです。そもそも、いくら頭金2割用意すればいいといっても、残りの8割を無難に最後まで支払えるかどうかはまた別の問題です。「ちゃんと金融機関側の審査があるじゃないか」という反論もあるでしょうが、金融機関側にも貸し付け目標があるでしょうから、結果として審査が甘くなり「過剰融資」になる可能性も十分にあり得るでしょう。「過剰貸し付け」というと消費者金融を連想しますが、銀行においてもバブル期の例を見ると、むちゃくちゃな融資をしていたケースはいくらでもありましたよね・・・?
たとえ過剰融資であっても、お金を借りた以上は、お金を返していかなくてはなりません。無理なローンを組んだ結果、借金を返せなくなったからといって、「過剰融資をした金融機関が悪いのだ」と叫んでみても無意味です。

大切なのは、「頭金は物件価格の2割が目安」という常識に縛られないということ。しっかりした返済計画なしに住宅ローンを組んで持ち家を買うのはまさに自殺行為としか言いようがないと思うわけです。

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「不動産に関する教育」の重要性
この前、不動産について書いた最初の記事の中で「不動産に関する教育が必要だ」ということを書きました。お金の教育という問題については過去においても書いてきましたが、そもそも、人の一生に使うお金の中でいわゆる「住居費」というものは非常に大きなウエイトを占めているはずです。よく言われるように、マイホームというものは人生で一番高い買い物であることは間違いありませんし、また賃貸住宅で住み続けるにしても支払う家賃の総額は馬鹿になりません。よって

不動産教育なくしてお金の教育を語るのは片手落ち

だと思うのです。
なぜなら、世の中では、不動産をめぐる悲劇とでもいうべきものが多々発生しています。一例を挙げるなら「住宅ローン破産」「欠陥住宅」「耐震偽装」「老朽マンション・あるいは震災で破損した住宅の建て替え問題」・・・
こうした問題を未然に防ぐために、私のような一般人ができることは「知識で武装」するしかないと思うわけです。耐震偽装のような問題が起こるのは、我々購入者側が外装や内装などの表面的な設備にだけ目を奪われ、より本質的な建物の構造ということに注意を向けていなかったからではないでしょうか?日本が世界一の品質の製品を作ることができるようになったのは消費者の厳しい目があったからだと思うのですが、そういう厳しい目が不動産の世界には向けられていなかったのではないか、という気がします。
持ち家購入の場合(不動産投資も同様ですが)、金額が非常に大きいだけに失敗したときのダメージは非常に大きいものとなり、人生設計そのものが大きく狂ってしまうことにつながります。下手をすれば再起不能の経済的損失をこうむることにもなりかねません。私は、過去に節約や貯金の重要性を繰り返し書いてきたわけですが、


「不動産にまつわる経済的損失」の前にはどんな節約も無意味です。何しろ、家計の中で最大規模の支出となるわけですから。不動産投資(持ち家購入を含めて)の失敗により数百万円あるいは数千万円の損失を抱えてしまうということは十分にあり得ますが、この損失額はあまりに巨額なので日常生活で涙ぐましい節約をしてみたところで穴埋めすることはもはや不可能でしょう。よって「不動産戦略なくして資産形成なし」だと思うのです。収益目的の不動産投資はともかくとして、少なくとも自分の住む家に関しては「賃貸か持ち家か」という選択は誰もが行わなければなりません。ですから不動産戦略は非常に大切なのです。


今後、金利が上昇してくると思いますが、それと同時に住宅ローン破産者も増えるのではないでしょうか?「金利の安い今が買い時」とばかりに、安易に短期変動金利で無理をしてローンを組んで家を買った人たちが経済的に追い込まれるのではないかという懸念があります。ちゃんとした資金計画を立てずに安易に持ち家を買ってしまった人は大変なことになるかもしれません。


不動産のことで苦境に陥らないためにも、転ばぬ先の杖として誰もが不動産についての知識を自主的に学ぶ必要があると思うわけです。


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「マイホーム購入」という名の投資
前回、不動産購入はたとえマイホーム目的であっても、投資と同じだと書きました。実際のところ、自己資金をはるかに超えるような高額の住宅ローンを組んで持ち家を買うという行為は、株式投資でいえばレバレッジをきかせた信用取引と同じで、しかも集中投資。また、高額の住宅ローンを考慮に入れると、事実上の債務超過に陥ってしまう可能性が非常に高いといえるでしょう。なぜ債務超過になってしまうのかといえば、買うときは「新築」であっても、買って住んだ瞬間に「中古」になってしまい、資産価値が下落してしまうからです。これは株式投資で例えるならば、「買ったら絶対に値下がりする銘柄」を信用取引で買うようなものでしょうか。当然のことながら、資産価値は下落しても住宅ローンは購入時のままですから、購入した時点ですでに債務超過になっているというわけですね。バランスシート(貸借対照表)上で見ると債務超過。ポートフォリオでみると資産のほとんどが自宅用不動産資産。不動産への一極集中となり、バランスは極めて悪いです。恐ろしや・・・。もっとも、この点については、住宅ローンを着実に払っている間は表面化はしないでしょう。なんらかの事情で住宅ローンを払えなくなったときに一気に表面化することになりますね・・・。このことについて少し書いてみましょう。

*持ち家をやむなく売却する場合・・・
資産価値が下がってしまっていると、たとえ持ち家を売却しても、住宅ローンが残ってしまう可能性があります。株式投資で例えるならば、さしずめ「損切り」でしょうか。しかし、ものが住宅だけに「損切り」による損失の金額も大きいものになり得ます。

*持ち家を賃貸に回す場合・・・
賃貸に回す場合、家賃収入で住宅ローン返済分をまかなえるかどうかが問題になるでしょう。たとえば、家賃相場が月8万円として、住宅ローン返済額が月10万円なら毎月2万円の損失を出すことになってしまいます(そうそう。加えて、固定資産税などのコストも計算に入れる必要がありますね)。

しかし、こうしたリスクまで考えて持ち家を購入する人ってどれほどいるのでしょうか?ほとんどいないような・・・?そもそも「住宅ローンという名の信用取引」で年収の何倍ものレバレッジをきかせて持ち家を買うということ自体が私には恐ろしすぎます。しかも分散投資ではなく、いわば「一銘柄集中投資」。どう考えても超ハイリスクと思うのですけど・・・?

また、不動産というのは文字通り「動かせない資産」であるがゆえによくも悪くも「持ち家に縛られる」ことになると思うのです。何らかの事情で引越ししたい場合、賃貸住宅であれば比較的気軽に引越しができますが、「住宅ローンの残っている持ち家」では、そう簡単にはいきません。まさに借金に縛られてしまうのです(そもそも、住宅ローンが残っている限りにおいては「持ち家」という表現もおかしいような気がしますね。お金を全て払い終わらない限り自分のものにはならないのですから)。住宅ローンの存在ゆえに生活を制限されるとなると、もはや「不良資産」としかいいようがありません。

加えて、一般的に日本の住宅は耐用年数が短すぎるような。よって長期のローンが払い終わる頃には資産価値はもはやほとんどなく、事実上の「産業廃棄物」状態になってしまう可能性が高いと思うのです。そうなると、どう考えても「持ち家を買う」というのは「資産を手に入れる」どころか、結局のところ「単なる耐久消費財を買う」ということに他ならない気がするのです。

今日もなんだかマイホームについてボロクソに書いてしまいました。やれやれ。これだから持ち家については書きたくなかったのですが。しかしながら、それが持ち家に対する私の率直な考え方です。耐用年数が長くて質の高い住宅、そして中古住宅流通市場が整備されて中古住宅売買がもっと一般的になれば、あるいは「持ち家は資産」という状況になり得るのでしょうけど、現状ではとても資産とは呼べないと思うのです・・・。そしてできることなら、ファミリー向けの安価で質のよい賃貸住宅がもっともっと出てくることを願いたいものですね。

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不動産というもの
たまには不動産について書いてみます。本当は、この話題にはあまり触れたくはないのですが・・・。なぜなら、私は自宅用不動産というものに対して非常に否定的に考えているからです。けれども、お金のことを考える上で、不動産のことについても触れざるを得ませんしね・・・。では本題に入ります。お金の教育が叫ばれる昨今ですが、お金の教育と合わせて、もう一つ、明らかに不足している教育があると思います。それは「不動産に関する教育」です。なぜ不動産の教育が必要だと思うのかといえば、人が生活していく上で、賃貸・持ち家に関わらず、土地と建物というものが絶対に必要だからです。文字通り、衣食住の一角を担うわけですから。にも関わらず、少なくとも私は不動産について教育を受けた覚えがありません。
自宅用であれ、投資用であれ、不動産というものは、人が一生の中でおそらく最大級の買い物であるにも関わらず、ちゃんとした教育を受けていないのです。それって明らかにおかしくないですか???

どんな不動産がいい不動産なのか?立地・建築構造・メンテナンス性・間取り・交通アクセス・設備・資金計画・・・数え上げればきりがありませんが、それらについて正しい知識を持って、適切に判断できる人ってどれほどいるのでしょうか?おそらくほとんどいないような気がします。私自身を含めて・・・。

多くの人が不動産について学ぶのは不動産屋さんを通じてでしょう。そしてそのことこそが、不動産、具体的にはマイホームや不動産投資を巡る多くの悲劇を生み出している気がします。
日本人というのは一般的に言って、大体30歳くらいになると「マイホームが欲しい!」と思う人が増えてくるようです。まるで「家を買って一人前!」とでも言わんばかりの雰囲気です。また、「家賃を払うのはお金を捨てているようなもの。たとえローンを組んででも家を買えばそれは最終的には自分のものになるから資産形成になる」という人もいます。しかし・・・それは本当に正しいのでしょうか。私にはどう考えてもそれらの考え方が正しいとは思えません。どう考えても理屈に合わないような・・・。
そもそも、住宅ローンって確か戦後になってからできたものですよね?それまでは一般庶民が家を買うのは一般的ではなかったはずですよね??それが一体いつの間に無謀ともいえるローンを組んで家を買うのが当たり前になったのか?そもそも、マイホームというものは何も無理なローンを組んでまで買うほどの価値はないとしか思えません。少なくとも、土地神話の終わった現代においては、ですが。

・・・さて、私が言いたいことをはっきり書いてしまいます。
私が思うに、世の中の大半の人がお金持ちになれない最大の理由は、自宅用不動産を買ってしまうからではないか、と思うのです。

現代の日本人というのは貯蓄好きの国民性があると思うのですが、大半の人がせっかくせっせと貯めたお金を自宅用不動産の取得に使ってしまうため、より大きな金融資産の構築への道を自ら閉ざしてしまってしまっているように思えるのです。不動産を購入するということは、とりもなおさず投資と同じです。ならば、投資と同様に「リスクとリターン」あるいは「運用利回り」で考える必要があるでしょう。「家を買う場合」と「家賃を払いつつ手持ちのお金を運用した場合」とを比較する必要があると思います。

私は、現在1000万円以上の貯金を持っているわけですが(正確な金額は非公開につき答えられません)、私としてはこの金額を頭金として住宅購入に回すより、家賃を払いつつ投資で運用した方が得策だと考えます。仮に運用資金を1000万円として年利10%で運用できたとすると年間100万円のプラスになります。単利でなく長期にわたる複利運用では非常に大きな金額となり得ます。どうしても家が欲しければ、複利運用でたっぷりと資金を用意してから買えばいい話です。手堅い貯金と堅実な投資により手持ち資金が多くなればなるほど住宅の選択の範囲もより広くなります。それに対して、「今すぐに1000万円を頭金にして長期にわたる住宅ローンを組んで家を買う」という選択肢をとるならば、「お金を大きく殖やす」という可能性を自ら閉ざしてしまうことになります。住宅ローンを抱えた人にとってもっとも有利な資産運用方法は一般的に住宅ローンの繰上げ返済くらいしかありません。住宅ローンという借金を返すために、ひいては銀行のためにせっせと働くしか道がなくなってしまいます。これではまるで借金の奴隷のようなものです。・・・そして、ようやく「自分の資産」となった頃にはすでに建物が古くなってきているかもしれません(長期ローンならなおさらです)。そうすると今度は補修などの手直しでまたお金がかかります。

・・・念のため書いておきますが、私は別に自宅用不動産を買うことを否定するつもりはありません。ただ持ち家にこだわりすぎるのはどうなのか、と疑問に思うだけの話です。日本人の持ち家志向というのは異常ではないか、と思ってしまいます。もっとも、日本の場合は、単身者向けはともかく、「ファミリー向けの安価で良質な賃貸住宅」というのはほとんどないと思うので、それが持ち家志向を促す最大要因になっているのも事実なのでしょうけどね・・・。

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