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Author:masa
1972年生まれの某中小企業勤務の独身男性サラリーマン。貧乏人からお金持ちを目指して奮闘中。貯金は手堅く、投資はリスクを小さく、というのがモットー。
なお、当ブログの更新は原則として不定期です(月に数回程度の更新になると思います)。

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貯金生活。投資生活。
「節約なくして貯金なし」「貯金なくして投資なし」を座右の銘とする管理人がお金と社会について語るブログ
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今月の追加投資について振り返ると・・・
今月は、日本株式だけではなく全体として大きく値を下げました。今月は何度かに渡って追加投資を実行しましたので、その感想を書いておきます。昨年の末のボーナス以来、定期積み立て投資を除いては貯金をメインに行ってきたわけですが、この5月の市場全体の調整局面は、まさに

この時が来るのを待っていた!

・・・とでも叫びたくなるような状態でした。
そういうわけで、今回の下げ局面の中で幾度かにわたって追加投資をしたわけです。昨日は、HSBCインドオープンも買い注文を出しました。今月は買いまくりの状態です。
さて、今月の追加投資全体としてみると、結果的には底値で買うことはできませんでした。とはいえ、実際のところ私の過去の投資経験からしてもうまく底値で買えたということはほとんどありません。私としては、「ある程度の安値で買うことができればそれで十分」と思っています。いつものことですが先行きが不透明な状況においてこそ追加投資を敢行していますからそれもやむなし。

さて、これだけ長い下落局面が続くと、さらに追加投資をしたくなるところではありますが、残念ながら追加投資用に貯金していた分はほぼ使い切ってしまいました(若干は残してありますが・・・)。もしかしたら、今後も「投資商品のバーゲンセール」は続くかもしれませんが、定期積み立て分を除いては追加投資をすることはありません。

「たとえ一時的にであっても、生活防衛資金から投資へと流用することは絶対にしない」というルールを自分自身に課しているからです。

この「絶対のルール」により、過去にも絶好の投資のチャンスに追加投資できなかったことは何度かありました。それはそれで悔しいものですが、たとえそれでもなお、生活防衛資金を使わないことの方が私にとっては遥かに重要なことだと考えています。
まあ、今回の大きな下落も、長期的視点で見ると小さな波の一つに過ぎないでしょう。今後、上げに向かうのかさらに下げに向かうのか、それはわかりません。もし、下げ局面が続くのなら、引き続き「定期積み立てで安く買えるチャンスが続く」ということになるのでラッキーということになります。逆に、もし上がるのならば、今保有している投資商品の価格が上がることになるのでやっぱりラッキーです。そういうわけで、別に上がろうが下がろうがどっちでもいいのですけどね・・・。どのみち今売るつもりはありませんし。

ともあれ、この前に書いたように、今後も引き続き推移を見守りたいと思います。

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テーマ:お金の勉強 - ジャンル:株式・投資・マネー

お金より大切な資産
母の日はとっくに過ぎてしまったのですが・・・。先日、ネットで見つけたFlashアニメがあります(BGM付きです)。2ちゃんねるの某スレッドをもとにしたFlashアニメのようです。気に入ったので紹介します。下記にリンクを貼っています。

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注意!音楽付きのFlashアニメです。会社など勤務先などで見ている方は注意して下さい。涙もろい方もご注意ください

「ありがとう」って言いそびれたヤツいる?

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これを見てなんだか考えてしまいました。
「いつまでもあると思うな親と金」という言葉があります。しかし親とお金は明らかに異なるものです。お金はまた稼げます。殖やせます。しかし親はそうはいきません。

私の両親は幸いにして健在です。「ありがとう」と言いそびれる前に言っておきたいなあ、と思った次第です・・・。今しかできないこと。自分にしかできないこと。そういうことについて考えてしまったのです。

お金より大切な資産。それは自分の親や家族であり、ともに過ごした思い出なのかもしれません。街に出れば多くの人々がいます。けれどそれはあくまでも他人です。この年になっていまさらですが、親のありがたみを感じることが多くなった今日この頃です。

これを読んでいるみなさんも「ありがとう」と言い忘れていないかどうか、考えてみませんか?

多くは語りません。今日はこれにて終わります。
もう一つの「格差」
最近、格差社会ということがよく言われるようになりました。今後、格差が広がってくることはほぼ間違いないことでしょう。しかし、今日書くのは、所得格差のことではありません。今日書きたいのは、

お金の管理能力の違いによる経済格差

についてです。こういうことを考えたのは、私自身が少ない収入の中から貯金と投資によってお金を殖やすことを実行してきているからです。高収入+高度な金銭管理能力の2つが合わされば最強であることは言うまでもありません。しかし、収入が少々少なくてもお金の管理能力次第ではある程度の資産を作ることができるのではないか、というのが私の考えです。私のいう「お金の管理能力の違いによる経済格差」というのは、

今現在はたとえ収入が少なくてもその金銭管理能力の差によって「少ない収入ながらも金銭管理能力を磨き、貯金と投資によって着実にお金を殖やす層」と「いつまでたっても貧乏なままの層」とに分かれることによる格差

のことです。一方は預金金利を受け取る側にまわり、もう一方は借金の金利を支払う側にまわることになり得ます。また、同じ「複利」でも見方に回すか敵に回すかで大きな違いになります。片方は複利で資産を殖やし、もう片方は複利で借金を増やしているかもしれません。
同じ金額の給料をもらっている人同士であっても、金銭管理能力の違いによって中長期的には極めて大きな違いを生み出すことになります。そしてその格差は年月が経過するほどその差はどんどん開いていくことになるでしょう。
しかし、お金の管理能力は学ぶことによって身に付けることが可能です。「金銭管理能力の違いによる格差」は結局のところ学習によってある程度は解決できるかもしれません。ただ問題なのは、「学ぶ意志」があるかどうか。そしてより重要なのは「実行すること」ができるかどうか。それが決定的な違いを生み出すことになりそうですね。

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アセットアロケーション(2006年5月18日現在)と今後の投資戦略
今日はアセットアロケーションをあらためて公開します。日時は2006年5月18日現在のもの。つまり、前回運用利回りを公開しましたその時点でのものです。
現状のアセットアロケーションは以下の通り。

--------------------------------------------

*ETFおよびインデックスファンド(日本株式) 比率 16%
*トヨタアセット・バンガード海外株式ファンド 比率 16%
*さわかみファンド 比率 4%
*HSBCチャイナオープン 比率 5%
*HSBCインドオープン 比率 5%
*J-REIT 比率 17%
*外貨建てMMF(アメリカドル) 比率 19%
*外貨建てMMF(ユーロ) 比率 15%
*純金積み立て 比率 3%

(注)
※公開している比率は投資商品のみの合計で100%としており、預貯金など元本保証型の金融商品については除外しています。
※ETFおよびインデックスファンド(日本株式)は、TOPIX連動型上場投資信託(ETF)とインデックスファンドTSPを合計したものです。
※J-REITは日本プライムリアルティと東京グロースリート投資法人の二つを合計したものです。
※外貨建て商品は円換算のものです。
※時価ベースですが、純金積み立てのみ購入価格ベースです。

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価格の変動および追加投資の影響があるとはいえ、前回とさほど大きな変化はありません。今後、アセットアロケーション(資産配分)をどのようにもっていくかが今後の大きな投資のポイントとなりますね。とりあえず、外貨建てMMFについてはドル・ユーロとも買い増しは当面しないつもりです。今後さらに円高ドル安が進めば、アメリカドルの外貨建てMMFは元本割れの可能性も十分に出てきます。本来なら、そういう状況では「安く買える」わけですから追加投資をするのですが、中期的には外貨建てMMFの比率を相対的に下げる方向で考えているため買い増しはしないわけです。そもそも、外貨ベースで見ると、分配金の年換算利回りはアメリカドルで4.166%、ユーロで1.901%(いずれもソニー銀行)となっているので十分に魅力的な水準です。

今後の重点投資対象はやはりETFとインデックスファンドTSP、そして外国株式への投資としてトヨタアセット・バンガード海外株式ファンドということになりそうです。これらの比率は今後の追加投資により上昇していくことになるでしょう。とはいえ、日本株式についてはやや慎重な目で見ています。戦後の長期の株価変動を見る限り、「長期的に右肩上がり」とはなっていないように思えるからです。それにいかに自分の住んでいる国で経済大国とはいえ、日本は極東の小さな島国に過ぎません。景気は回復傾向にあっても国の抱える莫大な借金という問題がありますし、長期的に大丈夫かな?という不安もあるのです。

J-REITについてですが、投資商品の中では17%と比率が高いのですが、預貯金を含めた総資産に占める比率は約10%程度。比率としては、このくらいが適正かなと思っていますので、少なくとも現時点では追加投資は考えていません。J-REITについては、その登場当初から賛否両論あって評価がずいぶん分かれていて、これもやや慎重に考える理由の一つとなっています。

中国とインドについても比率的にはこんなものでしょう。いかに高い成長性が期待できるとはいえ、新興国については慎重に考えるのが妥当と考えます。今後も少しずつ積み立てる予定です。

純金積み立てについては評価が難しいところです。なぜ純金積み立てなどをしているかといえば、単純に「現物資産としての魅力」ゆえんなのですが、金(Gold)はそれ自体は利息も何もつかない(田中貴金属工業で特定保管しているので運用はしていません)し、将来的にどれだけの意味があるのかは正直わかりません。ただポートフォリオの一部に加えておく価値はあるだろうと思って積み立てているだけです。

・・・アセットアロケーションについてはこんなところです。今後の投資戦略の結論としては、日本株式、外国株式のインデックス連動型の商品での運用比率をより高めていく、ということですね。コストは安いし、何より楽ちんです。

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さて、市場を見ると本日の日本株式も価格を下げています。けっこう大変な目にあっている投資家さんも多いのではないでしょうか?
私の方は、のんびりと今後の推移を見守ることとします。長期投資家である以上、短期の価格の上げ下げに一喜一憂していても仕方がありません。

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運用利回り(2006年5月19日現在)
前回予告したとおり、現状の運用利回りを公開します。

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*TOPIX連動型上場投資信託(証券コード1306)
投資収益率 +42.3%  年間収益率 +24.3%
商品説明:TOPIX連動型ETF

*インデックスファンドTSP
投資収益率 -2.5%  年間収益率 -16.0%
商品説明:TOPIX連動型インデックスファンド

*トヨタアセット・バンガード海外株式ファンド
投資収益率 +18.2%  年間収益率 +13.6%
商品説明:米国バンガード社の4種類のインデックスファンドに投資するファンド・オブ・ファンズ。日本以外の世界主要各国の株式に投資する。為替リスクあり。

*さわかみファンド  投資収益率 +29.7%  年間収益率 +24.3%

*HSBCチャイナオープン  投資収益率 +47.2%  年間収益率 +20.8%

*HSBCインドオープン  投資収益率 +42.6%  年間収益率 +59.9%

*日本プライムリアルティ(証券コード8955)
投資収益率 +37.7%  年間収益率 +20.2%
商品説明:J-REIT。

*東京グロースリート投資法人(証券コード8963)
投資収益率 +15.0%  年間収益率 +22.4%
商品説明:J-REIT。

*外貨建てMMF(アメリカドル)  投資収益率 +7.0%  年間収益率 (データなし)


*外貨建てMMF(ユーロ)  投資収益率 +11.7%  年間収益率 (データなし)

*純金積み立て
投資収益率 (データなし)  年間収益率 (データなし)
 商品説明:田中貴金属工業にて純金積み立て。

※外貨建てMMFの投資収益率は、円換算のものです。
※それぞれ、配当金(分配金)込みでの利回りです。

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全体として運用利回りは大きく低下しています。インデックスファンドTSPについては元本割れの状況です。インデックスファンドTSPは比較的最近になってから積み立てを開始したので比較的購入単価が高いためです。今回の下げ局面の中でTOPIX連動型上場投資信託、インデックスファンドTSP、トヨタアセット・バンガード海外株式ファンドの買い増しをしています。買い増し後も価格が下落していますが、もとより都合よく底値で買うことはできないと割り切っているので特に想定外というわけではありません。
元来が長期投資家なので短期での価格変動には関心がありません。もちろん、長期的に利回りがどうなるかは将来にならないとわかりませんが、だからこその分散投資。
こういう下げが続く状況下ですと、個人投資家の方の中には自分のポートフォリオを見たくもない、という人も大勢いるのではないかと思います。しかし、

むしろ、状況が悪いからこそ自分のポートフォリオをチェックする必要がある

と思います。そもそも、世の中というものは自分の都合のいいように動くわけではありません。むしろ、自分の思惑とは反対に動く可能性が高いと考えてちょうどいいのかもしれません。
それにしても、こういう状況に直面して思うことは、「生活防衛資金と投資資金とを明確に分けている」がゆえの強さです。個人投資家の中には、なけなしのお金をつぎ込み、もしかしたら生活費までも注ぎ込んでいる人もいるのではないかと思いますが、仮に私がそういう投資の仕方をしていたとしたら、冷静でいられることはできないと思います。私の場合、この下げ局面の中で追加投資を行いましたが、資金に余力がなければ当然追加投資もできなかったわけですし。

私が「貯金なくして投資なし」ということを強調するのは、仮に投資の運用成績が悪かったとしても日常生活に影響を与えないようにするためです。もし十分な投資余力がないのに投資を行い、生活費を投資に回してしまうと、株や為替の動きに生活レベルを左右されてしまいます。これではお金に振り回されてしまうことになります。運用成績が振るわないからといって生活スタイルが貧しくなることなどあってはならないと思います。

今回の追加投資についてですが、これがそもそも正しかったのかどうかはわかりません。未来のことなどわからないのですから仕方がありません。今回の追加投資の評価は今後を待つしかありません。

ともあれ、今後の運用成績の推移を見守りたいと思います。

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アセット・アロケーション(資産配分)に正解なし
投資をしていていつも頭を悩ますこと。それはアセットアロケーション(資産配分)について。私の場合、アセットアロケーション重視、というかそれしか考えていないのですけどね。もちろん、これまでに多くの文献で知識を身に付けてきましたし、そのおかげで自分なりの考えは持っているのですが、それでも悩みは尽きません。どのような比率で資産を持てばベストなのか、ということは結局のところ結論はでません。せいぜい様子を見ながら調整をするのがせいぜい。

アセット・アロケーション(資産配分)に正解というのはなく、結局のところ全ては結果論でしかない

と思うのです。
投資本などを見ると、いろいろなモデルケースが掲載されていますし、私のアセットアロケーションも過去に公開しましたが、いったいどれが正しいのかは正直わかりません。
どのようなアセットアロケーションにも一長一短があり、「これで完璧」というのはありえないでしょう。各資産クラスにバランスよく配分しておけば一番無難なのでしょうが、それだと「利益の最大化」を妨げる結果となるでしょう。「その時代に合わせてアセットアロケーションを見直し、動的に比率を変える」という考え方もありますが、そんなに都合よくできるとも思えません。「分散投資をしないで集中投資をして、その代わりに投資対象を注意深く監視することでリスクを抑える」という人もいます。

アセットアロケーションにはその人のお金に対する考え方・投資スタンスを投影しているともいえますね。私の場合、基本的にほったらかし投資で済むように、ほどよくバランスよく配分していて、定期積み立てを行いつつ、ニュースになるような何か大きな経済変動があったときにだけ追加投資を実行するようにしているわけですが、まあこれでもいいのかな?と思っています。リバランスは基本的に追加投資のみで行っていて、一般的なリバランスである「値段が上がっているものを売って、値段が下がっているものを買う」という方法ではないのですが、積み立て投資を基本とする私としてはこの方法の方が合っているような気がします。
アセットアロケーションを考える上では「自分が理解できない投資対象はポートフォリオに組み入れない」という投資の基本も大切になってきますね。

ともあれ、今後ともアセットアロケーションをめぐる悩みは尽きそうにありません・・・。

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ところで、今週も株価は大きく値を下げました。私のポートフォリオの運用利回りも当然下がっています。そこで、近いうちにまた運用利回りを公開する予定です。

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追加投資状況
先日書いたとおり、インデックスファンドTSPとトヨタアセット・バンガード海外株式ファンドを追加投資すると書きました。と同時に、ETFのTOPIX連動型上場投資信託も注文しました。本当はETFは見送る予定だったのですが、先週後半の下げ方がけっこう大きかったので、安いうちに買ってしまえ、とばかりに先週末の最安値1696円で指値注文をしておいたのです。上がるか下がるかわからないので、ものは試しと注文したわけです。
で、結果は・・・


5月15日の月曜日に1682円で約定。


指値よりも安い値段で買えました。今日は昨日よりさらに値を下げてますね。もしかしたら、明日はもっと下がるかもしれませんし、当面下げ続けるかもしれません。しかし、私のような長期投資家は短期の価格変動など全く気にしません。底値で買うことなどそもそも不可能と割り切っています。短期投資家であれば下落局面ならあわてて損切りするところでしょうけど、私の場合、そういう短期投資家が損切り(あるいは利益確定)のために売りに出したところを買いに向かうだけです。どのみち一度に大量の買い注文は出しませんから、長期的には単価は平均化されるでしょう。

価格が下がれば下がるほど、「もっと価格が下落するリスク」は減ります。ある程度で下げ止まることが予想されます。私がかつてETFを買い始めたころは、もっともっと安かったですし。何しろ当時の単価は1000円前後。100口単位ですから前回書いたように10万円程度で買えていました。当然景気は今よりもはるかに悪かったときです。短期投資家なら「この状況下では怖くて買えない」と思っていたかもしれません。しかし・・・

私がいつも書いていることですが・・・
例えばバーゲンセールがあったとして、「こんなに安いんじゃ怖くて買えない」などということがあるでしょうか?確かに「よく知らない商品」であれば「安かろう、悪かろう」というイメージから買わないでしょう。でも、その商品が自分のよく知っている商品だったら?以前からその商品が欲しくて、さらに品質のよさをよく理解し、その魅力をよく知っているとしたら?そしてその商品が普段より何割も安く買えるチャンスだとしたら?そういうすばらしい商品なら私は喜んで買うでしょう。


「よく知らない商品であればいくら安くても買わない」
「魅力的な商品が安ければ買う」

当たり前のことです。投資も同じです。「よくわからない投資商品だが、価格が安くて買いやすいから買う」という投資の仕方は最悪です。「人気があってみんなが買っているから買う」というのもダメです。特に金融商品においては人気のある商品イコールいい商品とは限りません。ある意味で一番最悪なのは「価格が高騰しているから買う」というものです。これが最悪だと思うのは、価格が上がれば上がるほど下落する可能性は高くなるからです。その代表格はバブル経済ピーク時に株を買った人。不動産(持ち家を含む)を買った人。そういう人たちは莫大な損失(含み損を含めて)を抱える結果となったのは周知のとおりです。「山高ければ谷深し」ということですね。


買い物上手は投資上手だと思うわけです。

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運用成績(2006年5月12日のデータ)
不動産について熱く(?)語っている間に、大きく円高ドル安が進んでいます。こうなると、外貨建て資産への影響も大きいですね。円換算ではかなり目減りしているはず。同時に、日本株式も大きく値を下げています。
この状況下での運用成績は以下のとおり。

-------------------------

*TOPIX連動型上場投資信託(証券コード1306)
投資収益率 +56.1%  年間収益率 +26.7%
商品説明:TOPIX連動型ETF

*インデックスファンドTSP
投資収益率 +2.3%  年間収益率 +16.5%
商品説明:TOPIX連動型インデックスファンド

*トヨタアセット・バンガード海外株式ファンド
投資収益率 +24.6%  年間収益率 +18.3%
商品説明:米国バンガード社の4種類のインデックスファンドに投資するファンド・オブ・ファンズ。日本以外の世界主要各国の株式に投資する。為替リスクあり。

*さわかみファンド  投資収益率 +35.1%  年間収益率 +28.0%

*HSBCチャイナオープン  投資収益率 +51.5%  年間収益率 +22.8%

*HSBCインドオープン  投資収益率 +48.0%  年間収益率 +70.1%

*日本プライムリアルティ(証券コード8955)
投資収益率 +40.9%  年間収益率 +22.1%
商品説明:J-REIT。

*東京グロースリート投資法人(証券コード8963)
投資収益率 +15.2%  年間収益率 +23.6%
商品説明:J-REIT。

*外貨建てMMF(アメリカドル)  投資収益率 +5.0%  年間収益率 (データなし)


*外貨建てMMF(ユーロ)  投資収益率 +10.7%  年間収益率 (データなし)

*純金積み立て
投資収益率 (データなし)  年間収益率 (データなし)
 商品説明:田中貴金属工業にて純金積み立て。

※外貨建てMMFの投資収益率は、円換算のものです。
※それぞれ、配当金(分配金)込みでの利回りです。

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・・・案の定、外貨建てMMF(アメリカドル)の利回りが大きく下落しています。トヨタアセット・バンガード海外株式ファンドも下落しています。日本株式も利回りが低下。しかし、この局面は私にとっては追加投資のチャンスともなり得るものです。
経済ニュースなどを見ているとかなり悲観的な見方が強いですね。

しかしながら、私としてはぼちぼちと買い増しを進めることになりそうですね。逆張り派としては、こういう状況下でないと追加投資する気にはなりません。どのみち小額の追加投資なので長期的にはあまり影響は与えないでしょうけど・・・。投資対象として考えているのはポートフォリオのコアとして考えているのインデックスファンドTSPとトヨタアセット・バンガード海外株式ファンドです。本当はETFのTOPIX連動型上場投資信託も検討したいのですが、いかんせん投資必要金額が高いので見送る予定です。10万円程度で買えていた頃が懐かしく思えます(・・・もっとも今後の状況によっては買うことがあるかもしれませんが)。

ところで、まったく損益計算をしていない純金積み立てですが、こちらの方はずいぶん上昇しているようです。多分かなりの含み益が出ているものと思われます。純金積み立てはもともとあまり重視しているわけではありませんし、分散投資の一環としてポートフォリオのごく一部を占めるだけなので損益管理もいい加減です。本当はこれではダメなのですけどね・・・(-_-;)

現状はこんなところです。

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「頭金は物件価格の2割が目安」という常識について考える
よく持ち家を買うときには、「頭金は物件価格の2割が目安」と言われます。その根拠として「物件価格の8割は金融機関が融資してくれるから」だからだそうな。でも、これって理屈的におかしいような。まず注意しなくてはいけないのは、

「借りることのできる金額」と「返すことのできる金額」は違う

ということです。いつも書いているように、人それぞれに置かれている立場というものは違うのですから、「いつでも頭金2割」が正しいとは限らないと思うのです。そもそも、頭金というものは多ければ多いほどいいに決まっています。その分、借金が減り、金利分の支払も減るからです。もっというならば、一番いいのは全額キャッシュで一括で払うのがベストであるのはいうまでもありません。これならば金利負担はゼロで済みますから。
もちろん、全額キャッシュで持ち家を買うということがたいていの人にとってはできないことは承知しています。私が何を言いたいのかといえば、

頭金2割というのは金融機関側の都合であって、借り手側の都合ではない

ということ。「物件価格の2割を用意すれば、あとの8割は融資しますよ」という金融機関側の勝手な都合が「頭金2割という常識」にすりかわってしまっている気がするのです。そもそも、いくら頭金2割用意すればいいといっても、残りの8割を無難に最後まで支払えるかどうかはまた別の問題です。「ちゃんと金融機関側の審査があるじゃないか」という反論もあるでしょうが、金融機関側にも貸し付け目標があるでしょうから、結果として審査が甘くなり「過剰融資」になる可能性も十分にあり得るでしょう。「過剰貸し付け」というと消費者金融を連想しますが、銀行においてもバブル期の例を見ると、むちゃくちゃな融資をしていたケースはいくらでもありましたよね・・・?
たとえ過剰融資であっても、お金を借りた以上は、お金を返していかなくてはなりません。無理なローンを組んだ結果、借金を返せなくなったからといって、「過剰融資をした金融機関が悪いのだ」と叫んでみても無意味です。

大切なのは、「頭金は物件価格の2割が目安」という常識に縛られないということ。しっかりした返済計画なしに住宅ローンを組んで持ち家を買うのはまさに自殺行為としか言いようがないと思うわけです。

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「不動産に関する教育」の重要性
この前、不動産について書いた最初の記事の中で「不動産に関する教育が必要だ」ということを書きました。お金の教育という問題については過去においても書いてきましたが、そもそも、人の一生に使うお金の中でいわゆる「住居費」というものは非常に大きなウエイトを占めているはずです。よく言われるように、マイホームというものは人生で一番高い買い物であることは間違いありませんし、また賃貸住宅で住み続けるにしても支払う家賃の総額は馬鹿になりません。よって

不動産教育なくしてお金の教育を語るのは片手落ち

だと思うのです。
なぜなら、世の中では、不動産をめぐる悲劇とでもいうべきものが多々発生しています。一例を挙げるなら「住宅ローン破産」「欠陥住宅」「耐震偽装」「老朽マンション・あるいは震災で破損した住宅の建て替え問題」・・・
こうした問題を未然に防ぐために、私のような一般人ができることは「知識で武装」するしかないと思うわけです。耐震偽装のような問題が起こるのは、我々購入者側が外装や内装などの表面的な設備にだけ目を奪われ、より本質的な建物の構造ということに注意を向けていなかったからではないでしょうか?日本が世界一の品質の製品を作ることができるようになったのは消費者の厳しい目があったからだと思うのですが、そういう厳しい目が不動産の世界には向けられていなかったのではないか、という気がします。
持ち家購入の場合(不動産投資も同様ですが)、金額が非常に大きいだけに失敗したときのダメージは非常に大きいものとなり、人生設計そのものが大きく狂ってしまうことにつながります。下手をすれば再起不能の経済的損失をこうむることにもなりかねません。私は、過去に節約や貯金の重要性を繰り返し書いてきたわけですが、


「不動産にまつわる経済的損失」の前にはどんな節約も無意味です。何しろ、家計の中で最大規模の支出となるわけですから。不動産投資(持ち家購入を含めて)の失敗により数百万円あるいは数千万円の損失を抱えてしまうということは十分にあり得ますが、この損失額はあまりに巨額なので日常生活で涙ぐましい節約をしてみたところで穴埋めすることはもはや不可能でしょう。よって「不動産戦略なくして資産形成なし」だと思うのです。収益目的の不動産投資はともかくとして、少なくとも自分の住む家に関しては「賃貸か持ち家か」という選択は誰もが行わなければなりません。ですから不動産戦略は非常に大切なのです。


今後、金利が上昇してくると思いますが、それと同時に住宅ローン破産者も増えるのではないでしょうか?「金利の安い今が買い時」とばかりに、安易に短期変動金利で無理をしてローンを組んで家を買った人たちが経済的に追い込まれるのではないかという懸念があります。ちゃんとした資金計画を立てずに安易に持ち家を買ってしまった人は大変なことになるかもしれません。


不動産のことで苦境に陥らないためにも、転ばぬ先の杖として誰もが不動産についての知識を自主的に学ぶ必要があると思うわけです。


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「マイホーム購入」という名の投資
前回、不動産購入はたとえマイホーム目的であっても、投資と同じだと書きました。実際のところ、自己資金をはるかに超えるような高額の住宅ローンを組んで持ち家を買うという行為は、株式投資でいえばレバレッジをきかせた信用取引と同じで、しかも集中投資。また、高額の住宅ローンを考慮に入れると、事実上の債務超過に陥ってしまう可能性が非常に高いといえるでしょう。なぜ債務超過になってしまうのかといえば、買うときは「新築」であっても、買って住んだ瞬間に「中古」になってしまい、資産価値が下落してしまうからです。これは株式投資で例えるならば、「買ったら絶対に値下がりする銘柄」を信用取引で買うようなものでしょうか。当然のことながら、資産価値は下落しても住宅ローンは購入時のままですから、購入した時点ですでに債務超過になっているというわけですね。バランスシート(貸借対照表)上で見ると債務超過。ポートフォリオでみると資産のほとんどが自宅用不動産資産。不動産への一極集中となり、バランスは極めて悪いです。恐ろしや・・・。もっとも、この点については、住宅ローンを着実に払っている間は表面化はしないでしょう。なんらかの事情で住宅ローンを払えなくなったときに一気に表面化することになりますね・・・。このことについて少し書いてみましょう。

*持ち家をやむなく売却する場合・・・
資産価値が下がってしまっていると、たとえ持ち家を売却しても、住宅ローンが残ってしまう可能性があります。株式投資で例えるならば、さしずめ「損切り」でしょうか。しかし、ものが住宅だけに「損切り」による損失の金額も大きいものになり得ます。

*持ち家を賃貸に回す場合・・・
賃貸に回す場合、家賃収入で住宅ローン返済分をまかなえるかどうかが問題になるでしょう。たとえば、家賃相場が月8万円として、住宅ローン返済額が月10万円なら毎月2万円の損失を出すことになってしまいます(そうそう。加えて、固定資産税などのコストも計算に入れる必要がありますね)。

しかし、こうしたリスクまで考えて持ち家を購入する人ってどれほどいるのでしょうか?ほとんどいないような・・・?そもそも「住宅ローンという名の信用取引」で年収の何倍ものレバレッジをきかせて持ち家を買うということ自体が私には恐ろしすぎます。しかも分散投資ではなく、いわば「一銘柄集中投資」。どう考えても超ハイリスクと思うのですけど・・・?

また、不動産というのは文字通り「動かせない資産」であるがゆえによくも悪くも「持ち家に縛られる」ことになると思うのです。何らかの事情で引越ししたい場合、賃貸住宅であれば比較的気軽に引越しができますが、「住宅ローンの残っている持ち家」では、そう簡単にはいきません。まさに借金に縛られてしまうのです(そもそも、住宅ローンが残っている限りにおいては「持ち家」という表現もおかしいような気がしますね。お金を全て払い終わらない限り自分のものにはならないのですから)。住宅ローンの存在ゆえに生活を制限されるとなると、もはや「不良資産」としかいいようがありません。

加えて、一般的に日本の住宅は耐用年数が短すぎるような。よって長期のローンが払い終わる頃には資産価値はもはやほとんどなく、事実上の「産業廃棄物」状態になってしまう可能性が高いと思うのです。そうなると、どう考えても「持ち家を買う」というのは「資産を手に入れる」どころか、結局のところ「単なる耐久消費財を買う」ということに他ならない気がするのです。

今日もなんだかマイホームについてボロクソに書いてしまいました。やれやれ。これだから持ち家については書きたくなかったのですが。しかしながら、それが持ち家に対する私の率直な考え方です。耐用年数が長くて質の高い住宅、そして中古住宅流通市場が整備されて中古住宅売買がもっと一般的になれば、あるいは「持ち家は資産」という状況になり得るのでしょうけど、現状ではとても資産とは呼べないと思うのです・・・。そしてできることなら、ファミリー向けの安価で質のよい賃貸住宅がもっともっと出てくることを願いたいものですね。

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不動産というもの
たまには不動産について書いてみます。本当は、この話題にはあまり触れたくはないのですが・・・。なぜなら、私は自宅用不動産というものに対して非常に否定的に考えているからです。けれども、お金のことを考える上で、不動産のことについても触れざるを得ませんしね・・・。では本題に入ります。お金の教育が叫ばれる昨今ですが、お金の教育と合わせて、もう一つ、明らかに不足している教育があると思います。それは「不動産に関する教育」です。なぜ不動産の教育が必要だと思うのかといえば、人が生活していく上で、賃貸・持ち家に関わらず、土地と建物というものが絶対に必要だからです。文字通り、衣食住の一角を担うわけですから。にも関わらず、少なくとも私は不動産について教育を受けた覚えがありません。
自宅用であれ、投資用であれ、不動産というものは、人が一生の中でおそらく最大級の買い物であるにも関わらず、ちゃんとした教育を受けていないのです。それって明らかにおかしくないですか???

どんな不動産がいい不動産なのか?立地・建築構造・メンテナンス性・間取り・交通アクセス・設備・資金計画・・・数え上げればきりがありませんが、それらについて正しい知識を持って、適切に判断できる人ってどれほどいるのでしょうか?おそらくほとんどいないような気がします。私自身を含めて・・・。

多くの人が不動産について学ぶのは不動産屋さんを通じてでしょう。そしてそのことこそが、不動産、具体的にはマイホームや不動産投資を巡る多くの悲劇を生み出している気がします。
日本人というのは一般的に言って、大体30歳くらいになると「マイホームが欲しい!」と思う人が増えてくるようです。まるで「家を買って一人前!」とでも言わんばかりの雰囲気です。また、「家賃を払うのはお金を捨てているようなもの。たとえローンを組んででも家を買えばそれは最終的には自分のものになるから資産形成になる」という人もいます。しかし・・・それは本当に正しいのでしょうか。私にはどう考えてもそれらの考え方が正しいとは思えません。どう考えても理屈に合わないような・・・。
そもそも、住宅ローンって確か戦後になってからできたものですよね?それまでは一般庶民が家を買うのは一般的ではなかったはずですよね??それが一体いつの間に無謀ともいえるローンを組んで家を買うのが当たり前になったのか?そもそも、マイホームというものは何も無理なローンを組んでまで買うほどの価値はないとしか思えません。少なくとも、土地神話の終わった現代においては、ですが。

・・・さて、私が言いたいことをはっきり書いてしまいます。
私が思うに、世の中の大半の人がお金持ちになれない最大の理由は、自宅用不動産を買ってしまうからではないか、と思うのです。

現代の日本人というのは貯蓄好きの国民性があると思うのですが、大半の人がせっかくせっせと貯めたお金を自宅用不動産の取得に使ってしまうため、より大きな金融資産の構築への道を自ら閉ざしてしまってしまっているように思えるのです。不動産を購入するということは、とりもなおさず投資と同じです。ならば、投資と同様に「リスクとリターン」あるいは「運用利回り」で考える必要があるでしょう。「家を買う場合」と「家賃を払いつつ手持ちのお金を運用した場合」とを比較する必要があると思います。

私は、現在1000万円以上の貯金を持っているわけですが(正確な金額は非公開につき答えられません)、私としてはこの金額を頭金として住宅購入に回すより、家賃を払いつつ投資で運用した方が得策だと考えます。仮に運用資金を1000万円として年利10%で運用できたとすると年間100万円のプラスになります。単利でなく長期にわたる複利運用では非常に大きな金額となり得ます。どうしても家が欲しければ、複利運用でたっぷりと資金を用意してから買えばいい話です。手堅い貯金と堅実な投資により手持ち資金が多くなればなるほど住宅の選択の範囲もより広くなります。それに対して、「今すぐに1000万円を頭金にして長期にわたる住宅ローンを組んで家を買う」という選択肢をとるならば、「お金を大きく殖やす」という可能性を自ら閉ざしてしまうことになります。住宅ローンを抱えた人にとってもっとも有利な資産運用方法は一般的に住宅ローンの繰上げ返済くらいしかありません。住宅ローンという借金を返すために、ひいては銀行のためにせっせと働くしか道がなくなってしまいます。これではまるで借金の奴隷のようなものです。・・・そして、ようやく「自分の資産」となった頃にはすでに建物が古くなってきているかもしれません(長期ローンならなおさらです)。そうすると今度は補修などの手直しでまたお金がかかります。

・・・念のため書いておきますが、私は別に自宅用不動産を買うことを否定するつもりはありません。ただ持ち家にこだわりすぎるのはどうなのか、と疑問に思うだけの話です。日本人の持ち家志向というのは異常ではないか、と思ってしまいます。もっとも、日本の場合は、単身者向けはともかく、「ファミリー向けの安価で良質な賃貸住宅」というのはほとんどないと思うので、それが持ち家志向を促す最大要因になっているのも事実なのでしょうけどね・・・。

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1000万円を貯めてみてわかったこと(5)
今日の記事は、恒例の1000万円を貯めてみてわかったことシリーズの第5弾です。私が1000万円を貯めてみて思ったことがあります。それは、投資に参加する資格についてです。もちろん、投資をするのに資格など必要ありません。しかしながら、私の実感としては、

1000万円程度のお金を貯金できない人は投資などすべきではない

と思うのです。これはある意味、非常に厳しいととられる人もいるかもしれません。しかし、投資というものは、本来ある程度のまとまったお金を持っている人がすべきものだと思います。例えば、お金のない人は、「定期預金を作ってお金を預けておこう」とは考えません。それと同じことで、お金の少ない人は投資など考えず、まずは貯金に専念すべきではないか、と思うわけです。昨今の風潮は「お金が少ないから投資で殖やそう」というものですが、それはどう考えてもおかしいような・・・。もちろん、小額の資金から莫大な富を築き上げる人もいますが、それは全体のごく一部の人たちだけでしょう。特殊な才能のない普通の人がそれを真似するのは非常に危険だと私は考えます。

以前、貯金において一番大切なのは忍耐だと書きました。そして、その忍耐のない人は投資などすべきではないと。私が思うに、貯金という習慣を身につけてそれを継続し、少しずつ、しかし確実にお金を貯めていくことによりお金を管理する能力、いわゆる「お金の器」を大きくできるのではないか、と思うのです。過去に書いたように、普段お金を持ち合わせていない人にいきなり1000万円のお金をポンと渡したとしても、その1000万円を有効に生かすことはできないでしょう。無駄遣いをして一瞬にして使い切ってしまい、また元の貧乏生活に戻るのが関の山です。逆に、少しずつお金を貯めるという経験を積み、無駄遣いをせず最後の1円まで有意義にお金を使えるようになる能力を身に付けることによって、大金を管理する能力というのは培われると思うのです。これは1000万円を貯めてきた私の実感です。

世の中には最初から大金を管理する能力を持った「生まれつきお金の器の大きい人」もいるのかもしれません。しかしながら、少なくとも私はそうではありませんでした。ですから、毎月継続的にお金を貯金することで、「お金を管理する器」を大きくしてきたわけです。その結果が1000万円貯金へとつながり、さらには「堅実な投資」という私の投資スタイルへとつながっているのです。

もっとも、「1000万円程度のお金を貯めることのできない人は投資をすべきではない」ということに対する反論もあります。それは、「できるだけ若いうちから投資というものに慣れておくために、たとえ月に1万円程度という小額であっても投資の経験を積むべきではないか」というものです。確かにそれも事実です。「自分は無茶な取引は決してしない」という自信があるなら、 別に1000万円貯金を待たずとも投資に参加すればいいと思います。月々に積み立て可能な金額の何割かを積み立て投資に回すというのも一つの考え方です。その場合、「積み立て貯金」と「積み立て投資」の両建てということになりますが、これも非常に堅実な貯金と投資の方法だと思うからです。

大切なのは、「適切な金銭感覚」を養うこと。あえて「正しい」と書かず「適切な」と書いたのは、何が正しくて何が正しくないのかは、人それぞれによって違うからです。ただ一つだけいえることは、少なくとも私の場合は、1000万円貯金の過程こそが適切な金銭感覚を養うトレーニングとなったということです。

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追加投資実行!
この前のブログでついでに書こうと思いながら書き忘れていたことがあります。なので、一応書いておきます。先週の後半と本日とで定期積み立て分以外の追加投資を敢行しています。何を追加投資しているのかといえば、

トヨタアセット・バンガード海外株式ファンド

です。ここのところ、円高ドル安が進んでいるため、安いところで買っておこうということです。昨年末から貯金に重点を置いてきたことは以前にも書きましたが、そのお金の一部をいよいよ使うことにしたわけです。もっとも、追加投資とはいえ金額はごくわずかで、文字通りの「大河の一適」に過ぎませんが・・・。今後、もっと円高が進むようなら更なる買い増しを行なうかもしれません。しかし、投資対象はあくまでも株式ですから為替相場だけを見るわけにもいかないのも事実なんですけどね!

・・・よく考えてみれば、追加投資の一回あたりの金額はごく小額なので、「安く買う」といっても、長期的に見れば単なる自己満足に過ぎないのでしょうけど・・・(-_-;)

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