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Author:masa
1972年生まれの某中小企業勤務の独身男性サラリーマン。貧乏人からお金持ちを目指して奮闘中。貯金は手堅く、投資はリスクを小さく、というのがモットー。
なお、当ブログの更新は原則として不定期です(月に数回程度の更新になると思います)。

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貯金生活。投資生活。
「節約なくして貯金なし」「貯金なくして投資なし」を座右の銘とする管理人がお金と社会について語るブログ
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「頭金は物件価格の2割が目安」という常識について考える
よく持ち家を買うときには、「頭金は物件価格の2割が目安」と言われます。その根拠として「物件価格の8割は金融機関が融資してくれるから」だからだそうな。でも、これって理屈的におかしいような。まず注意しなくてはいけないのは、

「借りることのできる金額」と「返すことのできる金額」は違う

ということです。いつも書いているように、人それぞれに置かれている立場というものは違うのですから、「いつでも頭金2割」が正しいとは限らないと思うのです。そもそも、頭金というものは多ければ多いほどいいに決まっています。その分、借金が減り、金利分の支払も減るからです。もっというならば、一番いいのは全額キャッシュで一括で払うのがベストであるのはいうまでもありません。これならば金利負担はゼロで済みますから。
もちろん、全額キャッシュで持ち家を買うということがたいていの人にとってはできないことは承知しています。私が何を言いたいのかといえば、

頭金2割というのは金融機関側の都合であって、借り手側の都合ではない

ということ。「物件価格の2割を用意すれば、あとの8割は融資しますよ」という金融機関側の勝手な都合が「頭金2割という常識」にすりかわってしまっている気がするのです。そもそも、いくら頭金2割用意すればいいといっても、残りの8割を無難に最後まで支払えるかどうかはまた別の問題です。「ちゃんと金融機関側の審査があるじゃないか」という反論もあるでしょうが、金融機関側にも貸し付け目標があるでしょうから、結果として審査が甘くなり「過剰融資」になる可能性も十分にあり得るでしょう。「過剰貸し付け」というと消費者金融を連想しますが、銀行においてもバブル期の例を見ると、むちゃくちゃな融資をしていたケースはいくらでもありましたよね・・・?
たとえ過剰融資であっても、お金を借りた以上は、お金を返していかなくてはなりません。無理なローンを組んだ結果、借金を返せなくなったからといって、「過剰融資をした金融機関が悪いのだ」と叫んでみても無意味です。

大切なのは、「頭金は物件価格の2割が目安」という常識に縛られないということ。しっかりした返済計画なしに住宅ローンを組んで持ち家を買うのはまさに自殺行為としか言いようがないと思うわけです。

テーマ:お金の勉強 - ジャンル:株式・投資・マネー

この記事に対するコメント
持ち家か、賃貸かの議論の前に
「持ち家が得か、賃貸が得か」というテーマは、雑誌で何度となく取り上げられているテーマですが、このような「AかBか」式の問いには、実は別の優れた選択肢Cが存在するのに意識的に選択肢Cを除外している場合や、質問の前提自体がアンフェアであったりする場合が多い(勝手に増税を前提として、「消費税増税か、所得税増税か」を選択させる場合など)ので、注意が必要だと思います。「持ち家が得か、賃貸が得か」という問いにも、そのことが当てはまります。

投資においても生活防衛資金を貯めたかどうか(つまり、投資適格者であるかどうか)を検討してから投資を始めるべきなのと同様に、「マイホームの取得を検討する資格がある人(マイホーム購入適格者)」とはどのような人なのかを購入者の視点で徹底的に議論してから、「持ち家が得か、賃貸が得か」という問題を検討すべきです。

そして、①今後金利が上昇する公算が極めて高く、②収入は伸びず、しかも不安定になり、③増税が懸念されているのですから、マイホーム購入適格者となるためのハードルは、高度経済成長時代よりもずっと高くなっているはずです。しかし、現実には、目先の低金利を背景に、あたかもハードルが低くなったかのように錯覚している方が多いのではないでしょうか?

「投資家的視点」でマイホーム購入の是非を検討してみることをお勧めしたいです。




【2006/07/01 17:06】 URL | PALCOM #- [ 編集]


PALCOMさん、コメントありがとうございます。

PALCOMさんのおっしゃられる通りですね(いつも的確な意見を述べておられるのでこう言うしかありません・・・)。
世間のマイホーム購入議論を見ていると、残念ながら「マイホーム購入適格者かどうか」を問う議論というのはほとんどないような気がしますね。「低金利だから買い時」「地価が上昇し始めたから今のうちに買うべき」「消費税が上がる前に買っておかないと」といった、外的要因をもって買い時の判断をしている場合がほとんど。

投資的視点で判断すれば、持ち家を買うのは非常にリスクが高まっているのは明らかだと思いますが、そういう判断をする人はあまりいないのでしょうね。普段の買い物では10円の価格の違いにも厳しい人であっても、持ち家のこととなるとそういう冷静な判断ができなくなる人は多いと思います。何千万円もの買い物をするわけですから、本来なら日常の買い物の何百倍、何千倍もの注意を払う必要があるのに・・・。

持ち家を買おうと思っている人は、今一度、冷静になるべきだと思いますね。

ついでに最後に一言。言うまでもなく「住宅を売る側」にとっては、「いつでも買い時」なわけで・・・。住宅販売業者のセールストークに乗らないようにすることも大切ですよね・・・。
【2006/07/01 20:47】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]

投資適格者<マイホーム購入適格者
コメントありがとうございます。

住宅販売業者のセールストークに乗らないようにすることも大切ですよね・・・。
→そのとおりですね。「持ち家か、賃貸か」という問いを検討し始めた段階で、売る側のペースに乗せられているといえます。

そもそも投資をする資格があるかという視点が重要であるのと同様、住宅の購入についても、その資格があるかどうかを検討するという視点は、非常に重要だと考えます。①金額が大きい、②一種の信用取引である、③ポートフォリオの分散ができない、④損切りできない、⑤地震リスクがある、⑥契約が極めて長期にわたるなどの点から、マイホーム購入適格者になる要件は、投資適格者になる要件(=1,000万円の貯金)よりずっと厳しいはずです。

ローンの借り主が返済にどれほど苦労しても(極端な事例では、生命保険金で返済しても)、返済してくれさえすれば貸し手にとっては何の関係もないという事実に留意すべきです。




【2006/07/01 22:01】 URL | PALCOM #- [ 編集]


PALCOMさん、再びコメントありがとうございます。

もし、一般の持ち家購入希望者が投資的視点に立って住宅購入を考えるようになると、多くの人が「持ち家を持つことはあまりにリスクが高すぎる」ということに気づくことになるでしょう。そうなると、結果として住宅があまり売れなくなってしまう恐れがありますから、住宅販売業者側としては非常に都合が悪くなってしまいます。家を売る側にとっては「家賃の支払い額より安く買える」「頭金なしで家が買える」「住宅ローン支払後は自分の資産になる」などとといったセールストークに乗せられる頭の悪い客(非常に失礼な言い方ですけど・・・)の方がはるかに都合がいいのでしょうね・・・。

ところで、持ち家を持つリスクとしてはもう一つ。「欠陥住宅を買ってしまうリスク」も無視できないと思いますね。こうした問題を放置してきた(としか思えない)業界体質そして行政に対してある種の不信感を持ってしまいます。
【2006/07/02 20:09】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]

頭金2割以下が過半数
何度もコメントすいません。金利上昇が予測される今、非常に重要なことですので、お許しください。

ネットで検索したところ、頭金2割以下でマイホームを購入する人が過半数だそうです。この記事の表題は、「頭金は物件価格の2割が目安という常識について考える」ですが、今や、「頭金は物件価格の2割が目安」というのは、逆の意味で非常識になっているようです。

理由は、「頭金2割というのは過去の経済情勢における常識に過ぎない。金利上昇局面においては、頭金を貯めている間に金利が上昇し、かえって支払い総額が増えるので、場合によっては、2割以下でもよい。」、だそうです。ファイナンシャルプランナーのコメントです。

「なるほど!」と思われるでしょうか?

このブログの目指すところは、「ファイナンシャルリテラシーを高める」ことにあると思いますが、このような問題を検討する癖を子供の頃からつけさせることが、真の投資教育=「ファイナンシャルリテラシーの確立」ではないでしょうか?
【2006/07/03 22:17】 URL | PALCOM #- [ 編集]

回答はいましばらくお待ち下さい
PALCOMさん、コメントありがとうございます。PALCOMさんのような鋭いコメントは何度でも歓迎いたします。

さて、今回のコメントの件ですが、回答まで少し時間を下さい。書きたいことはたくさんあるのですが、文章としてまとめるのに時間がかかりそうですし、調べたいこともあります。

場合によっては、コメントの形ではなく、記事として書くことになるかもしれません(コメントにするか、記事として書くかはまだ未定ですけど)。もし記事として書く場合、記事の内容をわかりやすくするために、昨日書いていただいたPALCOMさんのコメントを全文引用したいと思うのですが、よろしいでしょうか?(引用にあたってPALCOMさんの許可が頂きたいのです)

今回の件に関して書くのは、早くても次の日曜日以降になると思います。平日の夜は何かと忙しいことに加え、文章をまとめるのが苦手ですので非常に時間がかかってしまうのです・・・。
(ちなみにブログの記事の方は、あらかじめ休日にある程度書きためてストックしています。よって、平日の夜でも更新可能なのですけど)。
【2006/07/04 21:30】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]

引用は大歓迎です
引用は大歓迎です。

マイホームを購入するのが駄目というのではありません(結論的には別にどちらでも構いません。)。お金を使う場合には、論理的に順を追って検討する癖をつけるべきであって、売る側の根拠だけで意思決定すべきでないということが重要だと思う次第です。

【2006/07/04 22:11】 URL | PALCOM #- [ 編集]


PALCOMさん、了承いただきありがとうございます。
記事になるまで、少し時間はかかりそうですが、気長にお待ち下さいm(__)m

【2006/07/05 21:14】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]


管理人のmasaです。
当記事の続編
「頭金は物件価格の2割が目安」という常識について考える(2)
をアップロードしました。URLは以下の通りです。
http://moneyfreedom.blog21.fc2.com/blog-entry-149.html


【2006/07/09 15:48】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]


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