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Author:masa
1972年生まれの某中小企業勤務の独身男性サラリーマン。貧乏人からお金持ちを目指して奮闘中。貯金は手堅く、投資はリスクを小さく、というのがモットー。
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「頭金は物件価格の2割が目安」という常識について考える(2)
今日は、以前書いた記事の続編です。まずは以前の記事とコメントをお読み下さい

「頭金は物件価格の2割が目安」という常識について考える

この一連のコメントの中から、PALCOMさんのコメントを引用します。

--------ここから引用----------------------------

頭金2割以下が過半数


何度もコメントすいません。金利上昇が予測される今、非常に重要なことですので、お許しください。

ネットで検索したところ、頭金2割以下でマイホームを購入する人が過半数だそうです。この記事の表題は、「頭金は物件価格の2割が目安という常識について考える」ですが、今や、「頭金は物件価格の2割が目安」というのは、逆の意味で非常識になっているようです。

理由は、「頭金2割というのは過去の経済情勢における常識に過ぎない。金利上昇局面においては、頭金を貯めている間に金利が上昇し、かえって支払い総額が増えるので、場合によっては、2割以下でもよい。」、だそうです。ファイナンシャルプランナーのコメントです。

「なるほど!」と思われるでしょうか?

このブログの目指すところは、「ファイナンシャルリテラシーを高める」ことにあると思いますが、このような問題を検討する癖を子供の頃からつけさせることが、真の投資教育=「ファイナンシャルリテラシーの確立」ではないでしょうか?

--------引用終わり----------------------------

さて、PALCOMさんのコメントを読んだ時、この内容には非常に重要なことがいくつも含まれている、と思いました。
まず最初に、2つのことが頭をよぎりました。
一つは、「なるほど、支払総額が減るのなら頭金2割以下もありなのかも?」ということ。そしてもう一つ。これが大切なのですが・・・


「でも、ちょっと待てよ?確か金利が上昇すると不動産価格は下がるんじゃなかったか?」ということです。以前に読んだ不動産関連の文献の中で、こんな説明を読んだことがあります。「不動産価格というのは、金利を織り込んだ上で決定されるため、金利が上昇すると不動産価格は下落する」というものでした。これについてネットで検索したところ、サイトがいくつか見つかりました。以下にリンクを貼っておきます。

不動産購入応援サイト「プレシーク」金利と不動産価格
このサイトの下の方に、【金利と不動産価格】という項目で、金利と不動産価格の関係について書かれています。

金利が上がるとインフレになると、不動産は。
「金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか?」というテーマで書かれています。

さて、こうしたことをいろいろと読んでくると、「金利上昇局面においては、頭金を貯めている間に金利が上昇し、かえって支払い総額が増える」という主張が怪しくなってきます。仮に金利が上昇しても、それを反映して不動産価格が下がる可能性があるからです。
しかし、一方でインフレということも頭に入れておかなければなりません。インフレになると不動産価格が上昇する可能性があります。とはいえ、ここでまたもう一つ問題が・・・。インフレになったからといって、どんな不動産でも値上がりするのか?というと、それもまた怪しく思えます。不動産についても、値上がりするものと値下がりするものとにはっきり分かれる可能性もあります(いわゆる二極化というやつですね)。

ううむ。非常に難しい。そもそも、金利上昇とインフレは別物。どう判断したらよいのか・・・?


・・・はい。正直に書きます。金利上昇・インフレにより将来の不動産価格がどうなるのか、私にはさっぱりわかりません。


拍子抜けしましたか?でもそれが私の本音です。この記事を書くにあたっていろいろと考えてみたのですが、結局のところ、「将来のことはそのときが来るまでわからない」というのが私の結論です。不確定要素がたくさんあるからです。そして、私の基本的なお金に関する哲学の根幹の一つに「最悪の事態に備えよ」というものがあります。したがって、単純に「頭金は十分ではないが、支払総額を低く抑えるために低金利の今のうちに買ってしまおう」などと判断するのは非常にリスクが高いのではないか、と考えます。
しかし、一方で「頭金を貯めている間に金利が上昇し、かえって支払い総額が増えるので、場合によっては、2割以下でもよい。」ということも「考え方の一つとしては知っておくべき」だと考えます。

「何が言いたいのかわからない」という声が聞こえてきそうです。私の言いたいことは、「様々な不確定要素を考慮して、様々なケースを想定し、その中でもっともリスクが小さいと思われる方法を探し出すべき」ということです。そもそも、貯金できる金額にしても、人によって全く違います。「年間数百万円が貯金できる人」と、「月々に1万円しか貯金できず、結果として年間12万円しか貯金できない人」とではとるべき策は全く違ってくるはずです(背負えるリスクの大きさが全く違うからです)。

私が懸念するのは、ろくに貯金もできていない人が、「頭金が2割以下でも・・・(以下略)」というファイナンシャルプランナーの意見を聞いて、「そうか。別に頭金が十分でなくても家を買ってもいいんだ!」などと勘違いして無謀な住宅ローンを組んでしまう恐れがあるのではないか、ということです。
逆に、「今はまだ頭金が十分ではないが、すでに毎月かなりの金額を貯金できているし、今後もかなりのハイペースで貯金を継続できる見通しがある」という人であれば、頭金2割以下で買うということを検討してもいいのかもしれません。

最後に、「もし私ならどうするか?」ということを書いておきます(私自身はもちろん家を買うつもりは全くありませんが、もし買うとしたら、という前提で書きます)。
もし私なら・・・
やっぱり十分な頭金を貯めてから買うことにすると思います。
単純に支払総額を抑えるために2割以下の頭金で家を買うのはリスクが高いと思うからです。住宅ローンというのは長期に渡る契約ですから、その間に何が起こるかわかりません。様々な不確定要素を考えれば、やはり資金をたっぷりと用意してからの方が無難だと考えます。これが私の最終的な結論ということになります。


さて、話は変わりますが、大切だと思うことを一つだけ書いておきます。
一つ目は「ファイナンシャルプランナーが言っているから」と言ってむやみに信用しないようにする、ということです。ファイナンシャルプランナーと一口にいっても、様々な立場の方がおられます。金融機関寄りの方もおられれば、完全に中立な立場の方もおられます。また、独特な考えをお持ちの方もおられるでしょう。
(これはもちろん、私が言っていることについても同様です。このブログを読んでいるみなさんも、私の主張に対して、「常に疑う癖」をつけてください。お金に関するアドバイスというものは常に疑ってかかるくらいでちょうどよいのです)
どのアドバイスが正しいのか?それを判断するのは結局は当事者である自分自身の責任です。他人のアドバイスをむやみに聞き入れて失敗したからと言って、誰も責任を取ってはくれません。

PALCOMさんがコメントの中で最後に書いておられるように、「このような問題を検討する癖を子供の頃からつけさせること」(PALCOMさんのコメントより引用)こそがもっとも大切なことだと思います。

----------------------------------------

参考:金利と不動産価格の関係について書かれたサイトは他にもいくつもあります。Googleでの検索結果はこちら。
Googleで「金利上昇時 不動産価格」というキーワードでの検索結果

いろんな考え方が見つかると思います。時間があれば、いくつかのサイトに目を通しておくことをお勧めします。

テーマ:お金の勉強 - ジャンル:株式・投資・マネー

この記事に対するコメント
頭金2割
こんにちは。
私も、最近ローンでマンションを買ったのですが、やはり頭金に2割入れました。
「頭金を貯めている間に金利が上昇し、かえって支払い総額が増えるので、2割以下でもよい。」という話は良く聞きましたが、実際には、住宅金融公庫の長期固定ローン「フラット35」が、物件価格の8割までしか融資してもらえないというのが理由でした。
やむを得ず、ローンに頼るのであれば少しでも有利なローンをと考えたわけですが、確かに頭金を減らして1年早く買っていれば金利は格段に安かった訳で・・・難しいですね。
まぁ、masaさんも書かれているように、資金をたっぷりと用意してからと言うのが最も良いのは確かでしょう。

【2006/07/09 18:35】 URL | じゅん@ #mQop/nM. [ 編集]

まず、リスクベースで考える
色々な考え方がありますし、不確定要素もたくさんあるので、一義的な正解というのはないでしょう。ただ、どのような結論にたどりつくにせよ、自分なりに論理的な結論を出すべきであり、他人の意見、特に売り手の意見だけを基に結論を出すべきではないと思います。

この点、日本人は、そもそも論理的に筋道を立てて考える訓練を受けていないし、金銭教育も受けていないので、売り手の意見だけで結論を出す人が多いように見受けられます。

投資に関して意思決定する場合には、まず、リスクベースで検討し、次にリターンベースで検討するのが定石です(投資の教科書を読むと、真っ先に出てくるのはリスク許容度という概念です)。

この点、「頭金2割というのは過去の経済情勢における常識に過ぎない・・・以下略」というのは、明らかにリターンベースの考え方です。つまり、このコメントだけを読んで、いきなり、「頭金ありと頭金なし」でどちらが得かを検討するのは、思考の段階を1段階飛ばしていることになります。

まずは、「頭金ありと頭金なし」でどちらが得かを検討する前に、マイホーム購入には、どのようなリスクがあるかを洗い出し、それが自分のリスク許容度を超えていないことを確認するべきです。

①地震による建物の倒壊リスク(金融商品における信用リスクに相当)
②瑕疵物件を購入するリスク(金融商品における詐欺リスクに相当)
③ローンを払い続けることができなくリスク(信用取引などを除けば、金融商品には対応するリスクはない)
④物件の価値が下落するリスク(金融商品における価格リスクに相当)
⑤変動金利で借り入れている場合の金利リスク(金融商品における金利リスクに相当)

このうち、③のリスクが、高度経済成長時代に比べて著しく増大していることには十分な注意が必要だと思います。ボーナスカット、給料減額、勤め先の倒産、リストラ、増税、社会保険料の増額、金利の上昇を考慮しても、30年間、ローンを返済していけるかどうか十分に検討すべきです。







【2006/07/09 20:36】 URL | PALCOM #- [ 編集]

次に、リターンベースで考える
リスク許容度を超えていないと判断したら、次に、リターンベースで検討することになります。なお、頭金ゼロの場合には、リスク許容度を超えていることが通常のはずです。

以下の仮定をおき、エクセルで計算しました(10分ほどで終了)。
①ローンの総額は3000万円、②1年間に200万円貯金または返済できる、③現在の金利は2%、金利が4年連続して1.5%上昇した後、金利8%が継続する(売り手側の理屈付けにとって有利になるように、非常に急激な金利上昇を仮定)、④返済した200万円は、まず利子の支払いに充当され、残りが元本の支払いに充当される(かなりラフな計算ですが、結論には影響ありません。)、⑤賃貸が得か、購入が得かという議論ではないので、頭金貯金時の資産運用および頭金貯金時の家賃支払いについては検討外とする、⑥不動産価格の変動は無視する。

 頭金ゼロ 完済まで18年×200万円+頭金0万円=3,600万円
 頭金200万円 完済まで20年×200万円+頭金200万円=4,200万円
 頭金400万円 完済まで22年×200万円+頭金400万円=4,800万円
 頭金600万円 完済まで24年×200万円+頭金600万円=5,400万円
 頭金800万円 完済まで28年×200万円+頭金800万円=6,400万円
 頭金1000万円 完済まで21年×200万円+頭金1000万円=5,200万円
 頭金1200万円 完済まで17年×200万円+頭金1200万円=4,600万円
   ・・・・
 頭金1800万円 完済まで9年×200万円+頭金1800万円=3,600万円
   ・・・・
 頭金2000万円 完済まで7年×200万円+頭金2000万円=3,400万円

金利が6%まで1%ずつ上昇すると仮定した場合には、頭金1500万円(=頭金5割)で
で支払い総額が頭金なしと等しくなります。

①金利上昇が急激な場合には、頭金を貯めているほうが支払い総額が多くなることが確かにある。②金利上昇局面でさえ、頭金を十分に貯めれば返済総額は少なくなる。

実際には、支払総額が同じであっても、頭金を十分に貯めれば、返済年数が短くなりまので、返済不能リスクに晒される年数が減り、頭金を十分に貯めたほうが有利だといえます。

結論的には、「頭金2割以下でもよい云々という」コメントは、①リスク許容度を無視して議論を進めている、②頭金ゼロと頭金5割以上の比較がなされていないという点で、売り手側の理屈だといえるでしょう。








 
【2006/07/09 21:54】 URL | PALCOM #- [ 編集]


>じゅんさん

じゅんさん、こんにちは。管理人のmasaです。じゅんさんのブログは私もよく読ませていただいております。
住宅ローンというのも本当に難しいですね・・・。私も、今回の記事を書くにあたってかなり悩んでしまいました。「頭金2割を貯めるのと、貯める前に低金利でローンを組むのと、一体どっちがいいのだろう?」と・・・。
私の場合、性格的に非常に保守的であることと、中小企業勤務ゆえに何かと不安定かつ安月給であるという極めて個人的な理由から、「資金をたっぷりと用意してからの方がいいのではないか?」と判断をしたわけです。様々なリスク要因を考慮すると、大抵の場合この方が正しいような気はするのですけど・・・。
お金のアドバイスに関しては、「ある人にとっては正しいことが、別の人にとっては正しくない」ということがよくあるわけで、このことが事態をより複雑にしているような気はしますね・・・。
--------------------
>PALCOMさん

PALCOMさん、こんにちは。

ううむ。完璧なまでのコメントですね。ご丁寧に計算までしていただき、本当にありがとうございます。もはや何もいうことがありません。まずリスクベースで検討し、次にリターンベースで考えるというのは投資の基本ですよね。金融資産でポートフォリオを組むときも、「どこまでの損失なら許容できるか」を考えるのが基本ですし。とはいうものの、金融資産だと当たり前の考え方であるにも関わらず、マイホームのこととなると、そうした判断ができなくなる人が多いような気はしますね・・・。
【2006/07/11 21:31】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]

自分の頭で考える
コメントありがとうございます。

「住宅ローン減税が終わる前に」、「金利上昇は近いですよ」、「消費税増税の前に」、「頭金を貯めているとかえって損ですよ」、「公庫融資が廃止になりますよ」、「インフレがくれば不動産価格は上がりますよ。」、「都心部の地価はすでに底を打ちました。」-これらは全てリターンベースの考え方ですね。

長々とコメントしましたが、お金に関する教育というのは、本来、業者に都合の良い広告なに簡単にだまされてないための考え方を習得する教育であるはずだということがいいたかったからです。お金に関する教育=株式投資を学ぶことというように、証券会社に都合のよい解釈がなされていますよね?

本来、ローンを組んでマイホームを購入する場合、節約生活→貯金生活→投資生活という長い道のりを踏んできており、投資家的なものの見方ができているはずなのです。ところが、節約生活すら省略して頭金ゼロでマイホームを購入すると、ファイナンシャルリテラシーが全くないので(金利の動向すら分からない)、いずれローン返済が破綻する可能性が高いといえます。

多少面倒でしたが、自分で計算してみて、金利の上昇は本当に怖いこと、頭金を貯めれば金利上昇局面でもやはり有利なこと、頭金ゼロと頭金2割以下という比較の仕方はフェアでないことが納得できてよかったです。

もっとも、私自身は、マイホームを購入する気などさらさらありませんが。



【2006/07/11 23:08】 URL | PALCOM #- [ 編集]


まずリスクベースで検討し、次にリターンベースで考えるというのは投資の基本ですよね。
→全くその通りですね。基礎の基礎といってよいでしょう。お金に関する教育は、そこを教えるべきですよね。
【2006/07/11 23:16】 URL | PALCOM #- [ 編集]

賃貸派は資産運用をしないのか?
購入と賃貸の損得を比較するときに、頭金の資産運用を考慮していないことが多いような気がします。

実際には、どの程度の利率で運用すれば、賃貸派は購入派に勝てるのでしょうか?
【2006/07/12 13:32】 URL | PALCOM #- [ 編集]


PALCOMさん、どうもです。

>実際には、どの程度の利率で運用すれば、賃貸派は購入派に勝てるのでしょうか?

これは、なかなか難しい問題だとは思うのですが・・・
以下に、参考になりそうなサイトを書いておきます。

住まいのデータバンク 住宅eネット・ジェイピー
http://www.j-enet.jp/hloan/sontoku.htm

【2006/07/13 21:07】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]


ご紹介のサイトを使用してシミュレーションしてみました。

シミュレーション(1) 頭金2割の場合
購入派
 3,500万円の物件を購入、頭金は700万円、ローン金利は3.5%、25年返済。土地の値段は2,000万円。総返済額4,200万円。固定資産税は無視。
賃貸派
 12万円の物件を賃貸、700万円は運用する。更新料は無視。

土地の価格=家賃の上昇率=0%と仮定した場合、40年後に賃貸派が購入派に勝つには、3.5%で運用しなければならない。
土地の価格=家賃の上昇率=2%と仮定した場合、40年後に賃貸派が購入派に勝つには、7.4%で運用しなければならない。

シミュレーション(2) 頭金4割強の場合
購入派
 3,500万円の物件を購入、頭金は1,500万円、ローン金利は3.5%、25年返済。土地の値段は2,000万円。総返済額3,000万円。固定資産税は無視。
賃貸派
 12万円の物件を賃貸、1,500万円は運用する。更新料は無視。

土地の価格=家賃の上昇率=0%と仮定した場合、40年後に賃貸派が購入派に勝つには、運用は不要。
土地の価格=家賃の上昇率=2%と仮定した場合、40年後に賃貸派が購入派に勝つには、5.5%で運用しなければならない。
土地の価格=家賃の上昇率=4%と仮定した場合、40年後に賃貸派が購入派に勝つには、8%で運用しなければならない。

<結論>
土地の価格が上がらないと予想するのであれば、賃貸派は特に積極的に運用しなくても購入派に勝てる。

土地の価格が上がると予想するのであれば、賃貸派は7-8%で運用しなければならず、この利率で運用するには株式への投資が必須なので、賃貸派は株式投資の勉強をする必要がある。

これまでの家賃上昇率は3LDKで2.7%というデータがありました。木村剛氏の「投資戦略の発想法」では、2%という家賃上昇率を使用しています。




【2006/07/14 18:53】 URL | PALCOM #- [ 編集]


PALCOMさん、またまた計算をありがとうございました(実は私はこういうのが苦手なのです。投資家としては、これではダメなのですけど・・・)。

うーむ。「土地の価格が上がる」と予想する場合、7%から8%の利回りを上げる必要があるとのこと。
私は言うまでもなく賃貸派ですが、私の目標利回りである年利4%から7%ですと、ほぼぎりぎり。賃貸派もなかなか厳しいようですね・・・。
【2006/07/16 07:11】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]


予想外のことに、リターンベースで比較した場合、意外と購入派vs.賃貸派の勝負は互角でした(やはり、きっちり計算しないと駄目ですね。)。

ただ、リスクベースで比較した場合、購入派は、ポートフォリオ集中リスク、返済原資枯渇リスク、金利リスク(変動金利で借り入れている場合)が非常に大きいので、賃貸派が圧勝することには注意すべきだと思います。

賃貸派もなかなか厳しいようですね・・・。
→リターンベースで考えた場合、購入派・賃貸派ともに楽ではないという少し悲しい結論でした。
【2006/07/16 09:22】 URL | PALCOM #- [ 編集]


PALCOMさん、毎度コメントどうもです。
リターンベースでは賃貸派も厳しいようですが、リスクベースですと賃貸派のリスクが小さくなりそうですね。そうなると、私としては余計なリスクを背負いたくないので、やっぱり賃貸派ということになりそうです。
最後にお礼を一言。今回の不動産の記事に関して、数多くの貴重な情報を頂き、本当にありがとうございました(全体として、ずいぶんたくさんのコメントをつけていただきました)。
【2006/07/17 20:49】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]


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