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Author:masa
1972年生まれの某中小企業勤務の独身男性サラリーマン。貧乏人からお金持ちを目指して奮闘中。貯金は手堅く、投資はリスクを小さく、というのがモットー。
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「節約なくして貯金なし」「貯金なくして投資なし」を座右の銘とする管理人がお金と社会について語るブログ
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分譲マンションについての素朴な疑問
私は以前から分譲マンションというものにある種の疑問を持っています。今日はそれについての話題です。
私が分譲マンションに対して感じている素朴な疑問。それは・・・


建物全体としては一体不可分なのに、それを「分譲する」ということについてです。


例えば、建物を構成する個々の住戸が切り離し可能であるならば何ら問題はないと思うのですが、建物としては一つなのに複数人の所有者がいる、というのは非常に奇妙に思えてなりません。阪神・淡路大震災で壊れたマンションにおいて、建て替え派と補修派との意見が真っ二つに分かれて両者が対立した、などということがありましたが、これはある意味、「起こるべくして起こった」ことではないかという気がします。分譲マンションに関しての法律といえば区分所有法ということになるのでしょうけど、私には、この区分所有法自身に大きな問題があるように思えるのです。


個々の住戸の所有者(区分所有者)たちが、自分の住戸の権利を主張すればするほど、建物全体の管理はおろそかになりがちになるのではないかな?という気がします。住民同士の意見の対立などは、その典型だと思うのです。


また、分譲マンションの売り手側にしても、「分譲マンションはあくまでも買い手の個人資産だから」ということで、どうしても「売りっぱなし」になりやすいのではないかな?という素朴な疑問も持っています。


-----------------------------------------

念のために書いておきますが、私はマンション管理とか法律関係については全くの素人です。
なので、あまり明確には書くことができないのですが、私のような素人の目で見ても、分譲マンションというのは非常に不思議な存在で、様々な矛盾を内包していると思うのです。恐らく今後、高度経済成長期に建てられた分譲マンションの老朽化が進むにつれて、その矛盾がどんどん吹き出してくるのではないか、という気がするのです。


今日の記事は、ど素人のたわごとに過ぎません。
これが単なる杞憂であればよいのですけどね・・・。



テーマ:お金の勉強 - ジャンル:株式・投資・マネー

この記事に対するコメント

穴吹工務店(サーパスマンション)は50年後に強制的に補修工事をすることにして、それを了承しないと購入出来ないようになってますね。
補修費は各家庭で管理費からの積み立てか事前の一括払いのようです。
これならケンカにならずに済みそうです。
災害の場合は分かりませんが・・^^;

一戸建てでも隣人トラブルは頻発しますのでなんともいえませんが難しい問題ですよね。
【2007/02/15 17:21】 URL | にじ@Ray #SFo5/nok [ 編集]


何が悲しくて、壁一枚隔てて他人の住む部屋に住むのか?
お金が無いからです。
ただ、マンションは単身者や夫婦2人だけの家族構成の場合、使い勝手がよくて
便利な点も多いです。
一階に、スーパーやショッピングモールなんかあると、ぜんぜん敷地から出なくて
生活できてしまいますから。
マンションは、建物部分がほとんどなので、売却時はかなり値下がりしてしまいます。
が、8年前に購入したマンションは、最近の地価上昇で、相場が元に戻ってきています。

ちょっと話題がそれますが・・・
J-REITが昨日から急落。
ダビンチの不祥事が原因ですが。
REITが、発行母体が保有・管理する私募ファンドや劣化資産の受け皿になっているのが
明白になった感じです。
まあ、いままでいわれ続けてきたことですけれど。

ここ数ヶ月むちゃくちゃパフォーマンスがよかったので残念です。
買い増しは悩んでいるところです。
【2007/02/16 14:03】 URL | 元町愛 #mQop/nM. [ 編集]


分譲マンション、一戸建、どちらにもメリットデメリットあります。きちんと理解した上で選ぶならばどちらを選んでも問題ないと思います。私は分譲マンションに住んでますが、この快適性能を知ってしまうと、とても一戸建てに住みたいとは思いません。また、私が住むマンションは近隣の一戸建てよりも遥かに高価です。どちらかというと夢とか所有欲を重視する人が一戸建て、合理的な考え方をする人がマンションを選ぶ。私にはそんな風にみえます。
【2007/02/18 07:59】 URL | ゆうまりの #- [ 編集]

記事の補足
今回はまとめレスにて失礼します。
・・・というか、記事の捕捉です。

例によって、私の言いたいことがうまく伝わっていないようなので(^_^;)


少しわかりにくかったかもしれませんが、私が今回の記事で一番言いたかったことは、そもそも「マンションを分譲する」ということそのものに対する疑問です。私は法律のことには詳しくないのではっきりと書けなかったのですが、「物件そのものを所有する」のではなくて、例えば、「一定期間の住む権利を買う(契約する)」ような形にはできなかったのだろうか?と思うのです。イメージとしては、定期借地権や定期借家権のようなもの?
素人ゆえにあまり明確に書けませんのでこんな形の中途半端な記事になってしまったのです。

いくらなんでも「一つの建物に複数人の所有者」では権利関係を巡ってトラブルが発生するに決まっていますし、建物全体の管理責任もどうしてもあいまいになりがちだと思います。「きっちりとした管理をしていい家に住みたい」という思いはみな同じでも、人によって考えかたは違いますし、補修程度ならともかく、完全に老朽化したときの建て替え時には大変なことになるでしょう・・・。要するに、「建物の所有・管理」と「住む権利」を分離した方がいいのでは?と思うのです。集合住宅では、特に管理が大切ですから。

また、賃貸住宅は分譲住宅より明らかに見劣りするのが普通ですが、「賃貸住宅だから分譲より劣る」ということ自体が、そもそも論理的ではないような?賃貸が分譲より劣っていなければならない合理的で論理的な理由が見当たりません。
また、賃貸住宅では借り手側の都合でのリフォームなどはできませんが、「建物の構造に影響を与えない範囲でのリフォームを認める契約」という形もあってもいいのでは?と思ったりもしています。


専門知識がないのでどうしても素人のたわごとになってしまうのですが、日本の分譲マンションの法律に関しては欠陥だらけではないかと思うのです。過去に読んだ文献でも、やはり日本の分譲マンションの考え方というのは、ヨーロッパの国(具体的な国名は忘れました)などと比較すると相当特殊なようです(本の内容に関して記憶があいまいなので具体的に書けないのですけど・・・)。


実際のところ、国のとってきた政策そのものに問題があるように思えます。本来なら質の高い賃貸住宅を供給すべきなのに、それをしないで持ち家政策を推進したことがそもそも間違いだったのではないかという気がしてなりません。
賃貸契約に関する法律にしても、その歴史をみると、借り手側が必要以上に保護されていたり、おかしな点が多々見受けられるような・・・。


頭の中で考えていることをなかなか明確に表現することができず、少々もどかしいのですけどね・・・。


-----------------------------

>>元町愛さん

J-REITについては、否定的な意見を持つ人も決して少なくありません。ダビンチの不祥事がなかったとしても、いずれは何らかの形でJ-REITの問題が噴出することになったのでは、という気もします。
J-REITについて考えるとき、どうしても「不良債権処理」という言葉が頭に浮かぶのですよね・・・。
まあ、様々な否定的な意見を知りつつも、そうしたリスクを承知の上であえてJ-REITに投資しているわけではあるのですが。
それゆえに、決してポートフォリオの中心にはできないわけなんですけどね。個人的には、新興国の株式よりもハイリスクなのでは?と思っていますから・・・。

【2007/02/18 16:56】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]


賃貸住宅というのは、「事業」で行われるわけです。
で・・・、お金をかけた建物や内装を賃貸にすると、期待したリターンが
帰ってこないんですね。
ですんで、プレハブみたいなアパートが主流を占めてしまいます。
マンションを提供するプロパーとしては、賃貸では元が取れないので、分譲するわけです(特に内装代で賃貸には無理が出ます)。

さらに大きいのは、管理費=補修費・修繕費とはならない点です。
管理費という名目で賃貸料に上乗せしても、掃除や廊下の電気代、エレベータ維持費は
何とか賄えても、大規模修繕をみすえたお金までは、賃貸人に毎月請求できません。
不動産賃貸の相場的に無理なんですね。

他にも、新築プレミアとか分譲相場(=業者利益)とかいろいろあって、分譲マンションは
賃貸に回しても採算がとりにくいわけです。

建物は一種の工業製品と考えてみてみるといいと思います。
たとえば、タクシー。
10年間40万キロで廃車が基本です。
その間タクシーが稼ぐ金額と、減価償却を基本に、車の大きさや乗り心地を加味して
コンフォート・クラウンは作られています。
タクシー会社のピンハネ(?)のない個人タクシーは、もう少し上のグレードの車を
タクシーにできるわけです。
収益相場と減価償却が、すべての事業用工業製品の基本なんですね。

追伸:
人間、どうしても住む場所が必要なわけです。
そこで、「賃貸派」VS「購入派」、「マンション派」VS「一戸建て派」みたいな討論が生まれるわけです。
「一攫千金」ではなく、「平均的な投資」で資産を増やそうとする人間としては、
この部分はじっくり討論するべきだと思います。
ただ、「独身」と「世帯持ち」とでは、どうしても意見がすれ違っちゃうんですよね。
家族・・・特に子供にはいい生活をさせてあげたいじゃないですか。
【2007/02/19 01:49】 URL | 元町愛 #mQop/nM. [ 編集]


投稿してすぐに、なんですが・・・
「建物の所有・管理」と「住む権利」を分離した方がいいのでは?
という問いかけに対する、回答(=意見)になってないですね。

極端に言うと、、
「建物の所有・管理」と「住む権利」を分離すると、・・・
->事業として成り立たない。
->建て替えや大規模修繕ができない。
 
->老朽化した時点で、建物を破棄しなければならない。

ということを、いいたいわけでして・・・。
分譲マンションを購入する人は、賃貸料より実質的な費用負担が多いとはずだと思います。
【2007/02/19 02:03】 URL | 元町愛 #mQop/nM. [ 編集]


横からすいません。

「建物の所有・管理」と「住む権利」を分離することについて、建物のオーナーの権利を強く認める法律があって、それに準じた契約であれば、成り立ちそうな気がします。ちゃんと計算したわけではないので、採算がとれるかどうかは不明ですけど。

また、お金をかけた建物や内装を賃貸にすると、事業として成り立たないということは、外国では成り立っても日本で成り立たない要因があるわけですよね。
(1)土地代が高い
(2)建物の耐用年数が短い
(3)建設業者がボッタクっている?
(4)維持コストがかかりすぎる?
やはりこのへんの要因が大きいのかもしれません。
欧州などでは100年以上経っている建物も多いわけですよね。

masaさんの意見と同じで、スケルトンで躯体だけをオーナーが所有して、自分で好きなように内装を入れて住む権利を売買すれば、マンションはもっと安く住めるように思います。
修繕などはオーナーが強い権利を持って実行するわけです。最初から契約期限をきっていても良いですし。
この住む権利の市場が活発になって流動性が高くなり、市場原理が働けば、メンテナンスが良くて程度の良い内装の部屋は高く売れますし、ダメな部屋は最低限の空間としての価値しか認められないわけです。

で、最初にも断りましたけど、これで採算がとれるかどうかはよくわかりませんので、アイデアだけにしておきます。
問題点は、今の日本人が住む場所に関して合理的に考えて、このような権利に価値を認めて買ってくれるのかというところが、一番の課題のような気がします。やっぱり所有権が無いとダメだと思う人が多いのではないでしょうか?
【2007/02/19 20:04】 URL | Gabbiano #qbIq4rIg [ 編集]


「スケルトンで躯体だけをオーナーが所有して、自分で好きなように内装を入れて住む権利を売買すれば・・・」
そうですよね、便利かもしれませんね。

ただ、貸す側(オーナー)からみると、賃貸物件内部に店子の所有権が存在するのは困っちゃうんです。
もし、店子が失踪したりしちゃうと、内装を処分できなくなり(権利関係&費用負担のため)、新しい賃貸人をさがせませんので。
店子が設置したクーラーでさえも、退去時にはオーナーが強制的に買い取りを迫られるのが日本の実情です。

飲食店などは、内装は店子持ちですよね。
ですので、現状復帰の保証をしてもらうため、多額の権利金(家賃の24倍とか)を差し入れてもらうわけです。
権利金の額は居住用賃貸物件の敷金としては、現実的な金額ではないわけです。
国策としては、敷金も廃止したい方向に動いていますので。

こういうと失礼ですが、大家から見ると店子は貧乏人(毎月ぎりぎりで生活している人)にしか見えません。
つまり、現状復帰のお金なんか持ってないとみなします。
でなければ、賃貸時に保証人なんかつけません。

あと、問題は「躯体の寿命」ですね。
RC構造で法定減価償却50年あるところ、実際には30年しか持たないなんて平気でありますので。
外国では気候のせいなのか100年以上持ちます。
たしかに、車なんかカルフォルニアあたりでは、おそろしく長寿命です。
【2007/02/20 00:36】 URL | 元町愛 #mQop/nM. [ 編集]

記事の補足その2
元町愛さん、Gabbianoさん、コメントありがとうございます。
コメントはまた後日つけたいと思いますのでよろしくお願いしますm(_ _)m

今日のところはとりあえずは記事の捕捉です。
---------------------------------


区分所有法に関しては以下のような指摘があるようです。

「区分所有法が機能しなくなる日は近い!?」
http://house.goo.ne.jp/useful/column/C00581.html


上記サイトから引用します。


-------------引用開始-------------------------------

富士通総研の「マンションの終末問題と新たな供給方法」と題する研究レポートでは「老朽化した場合に、建て替え以外の選択肢が事実上ないことが問題」と同法の欠陥を指摘しており、従前の区分所有権を引き継いでマンションを建て替えようとすることが日本独特の“特異”な現象であると伝えている。米国、ドイツ、フランスではマンションの建て替えは想定されておらず、老朽化すれば建物は取り壊して土地も譲渡。その売却資金を区分所有者全員で分配することで、すべて完結するのが一般的なのだ。つまり、区分所有権という権利が承継されることは稀で、建物の取り壊しと同時に区分所有権も解消(消滅)されるのが土地利用の観点からも合理的と考えられているわけだ。

-------------引用終了-------------------------------

この点はまさに区分所有法の最大の問題点の一つだと思います。
【2007/02/20 21:28】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]

コメントどうもありがとうございました。
元町愛さん、Gabbianoさん。非常に丁寧なコメントを頂きありがとうございました。
私の場合、証券投資についてはそれなりの知識と経験を持っているつもりですが、不動産関係についてはあまり詳しくないので非常に助かります。不動産に関しても様々な文献を読んではいるのですが、読めば読むほど日本の住宅事情の問題点や矛盾点ばかりが目についてしまい、よけいによくわからなくなってしまうのです。


そんなわけで、例によって素人意見になってしまい申し訳ないのですが、私の意見を書かせていただきます。


「お金をかけた内装にするから賃貸にすると採算が取れない」ということは、そもそも分譲マンションというのはあまりにもコストが高すぎるのでは?という気もします。また、分譲マンション購入者が言う「いざとなったら賃貸に回す」というやりかたも、トータルでの損益計算上は実質的に赤字になってしまう可能性が高そうですね。


私の考えは、Gabbianoさんがまとめていただいたように、

>スケルトンで躯体だけをオーナーが所有して、
>自分で好きなように内装を入れて住む権利を売買

という形も一つの方法ではないかと思っています。
ただ、私もGabbianoさん同様に採算性などの問題がわからないので、これ以上のことは書けないのですが・・・。
(採算性だけでなく、法律上・契約上の問題点もいろいろと出てくるかもしれないですね・・・)

私が考えているのは、「手軽に入居できるが設備・間取りともに貧弱で、リフォーム面などで全く融通のきかない賃貸住宅」と、「間取り・設備面ともに十分だが、莫大な資金力の必要な分譲住宅」の中間に位置するものは何かないだろうか?というものです。賃貸と分譲との比較ではあまりに両極端過ぎる気がするのです。


私の場合、住居に対して、「資産価値は必ずしも求めないが、住居としての快適性は求めたい」と思っているので、こうしたニーズに対応できる契約形態はないのだろうか?という素朴な疑問を持っているので・・・。


まあ、よく考えてみると、そもそも私のように分譲マンションという存在に対して疑問を持つような人なんてほとんどいないのでしょうね・・・(-_-)


---------------------------------

今回、皆様方から頂いた意見については今後のブログを書く上で参考にさせて頂きます。
(書いていただいたコメントを、記事の中で引用することがあるかと思いますが、その点ご了承をお願いします)
分譲マンションの問題点に関しても、もっと知識を深めて自分の考えをまとめた上で書きたいと思います。
分譲 VS 賃貸 といった話も書きたいですし、また、単身者と家族持ちとでは住まいに対して求めるものが全く違いますから、その点も踏まえた上で記事を書いていくつもりです。
いずれにしても、簡単にまとめることができるような内容ではなさそうですね・・・(^^;)


最後になりましたが、今回コメントを頂いた皆様にあらためて御礼を申し上げます。元町愛さん、Gabbianoさん、にじさん、ゆうまりのさん、どうもありがとうございました。m(_ _)m

【2007/02/21 21:46】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]


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