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1972年生まれの某中小企業勤務の独身男性サラリーマン。貧乏人からお金持ちを目指して奮闘中。貯金は手堅く、投資はリスクを小さく、というのがモットー。
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ハウジングプア(住まいの貧困層)の背景に潜む根本的問題は何か?
今日は久々となる不動産についての話題です。最近は、ハウジングプア(住まいの貧困層)という問題が出てきています。

ハウジングプアとは(JOB-GETTER.COM)

このハウジングプアの背景に潜む根本的問題は何か?ということが今日のテーマなのですが、それはきわめてシンプルです。それは何かというと・・・



賃借人(借りる人)の権利が過剰に保護されすぎていることこそが最大の問題である



という一言に尽きると思います。このことがなぜ問題なのかといえば、それもまたシンプルな話です。下記サイトの解説が最も適切ではないかと思います。リンクを貼った上で、引用します。

日本の賃貸住宅ではなぜ保証人を要求されるのか 「保護」がむしろ「弱者」を生む日本の構造 - Zopeジャンキー日記

-------------引用開始-------------------------------

私も以前は、なぜ保証人なるものが要求されるのか不思議だったのだが、解雇規制などのからみで「規制緩和」というテーマに興味を持つようになってから、この保証人の問題も解雇規制と同じく、「消費者保護」から発している「日本的な問題」であることが理解できた。

日本の借地借家法では、賃借人(借りる人)の権利がとても強い。これは、貸す側の大家の立場から見ると、悪質な賃借人(家賃を滞納したり、迷惑行為をする人など)が入ってしまった場合も、なかなか追い出せないということを意味している。

つまり大家にとって、貸す相手を選ぶことに失敗した場合のリスクが大きい。だから「入口審査」がキツくなり、保証人を要求することになるのだ。さらに保証人の問題だけでなく、賃貸住宅は物件自体の質も、売買の物件に比べて一般に低いと言われている。借りる人を「保護」した結果、そのコストが、大部分は善良な賃借人全員に跳ね返ってきているわけだ。

これはまさに、解雇規制の話とそっくりだ。解雇規制でも、会社が社員を解雇できないように規制しているために、会社にとって採用失敗時のリスクが高くなり、「入口審査」がキツくなっている。このために、採用基準で「属性弱者」がはじきだされたり、そもそも正社員採用をせずに、派遣や外注で済ませよう、ということになるわけだ。企業が採用を絞るので、雇用流動性も下がり、転職も難しくなるので、いま正社員の人ですら、いくら会社に不満でも辞められないということになる。

借地借家法も解雇規制も、賃借人や社員の側を「保護」した結果、大家や会社側にとって失敗時のコストが上昇し、「入口審査」をキツくしてしまっている。その結果として、賃借人や社員は、規制が本来意図するある種の「保護」も得ていると同時に、善良な人も含めた全体に対して「不利益」が生じている。特に、入居や採用の「敷居」が高くなってしまっているので、どちらかというと「弱者」のほうがはじきだされてしまうのだ。

この「ゆがみ」は、「保護」のために市場の自然な動きを規制したツケなのだ。何ごともタダでは手に入らないわけだ。「保護」によってむしろ「弱者」がはじき出される、というこの皮肉な結果は、経済学的に見れば当たり前のことなのだが、この種の「見方」をいくらか身につけていないと、直感的には理解しにくいところもある。「善意」をもった一般人からすると、保護や規制が悪いのだという経済学的な見方よりも、市場や競争、資本主義が悪いのだ、という通俗的な見方のほうが共感を呼びやすいのだろう。

もし借地借家法の規制がなくなって、家賃を払わなくなったり、迷惑行為をしたら即日追い出してもいい、ということになったら、大家はもっと気軽に貸せるようになり、保証人を要求する例も減るだろう。この話は、もし解雇規制がなくなり、会社がいつでも社員を解雇できるようになったら、会社はもっと気軽に採用できて、いま無職や非正規雇用の人が正社員になる例が増える、という話とまったくパラレルなのだ。

-------------引用終了-------------------------------


・・・ううむ、早くも今回の記事の結論が出てしまいました。上記サイトの解説があまりにも完璧すぎてもはや書くことが何もなくなってしまった・・・(-_-;)

これは、まさしくその通りだと思います。弱者保護の名の下に、不動産の借り手側を強く保護した結果として、それが最も弱い立場の人たちにしわ寄せがいく・・・。これはまさしく、正社員の過剰保護によって正社員が特権階級化し、その結果として非正規社員に大きな不利益が生じてしまうという構図と全く同じです。

うっかりすると、「弱者を保護するためには、規制を強化しなくてはならない」という考えを持ちがちなのですが、よく考えるとこれほどおかしな話はありません。現実には、規制を強化すればするほど市場が歪められ、弱者を保護するはずの規制によって、かえって弱者を生みだし、それがまた弱者をさらに追い詰めるという悪循環にはまってしまうということです。

この不動産を借りる際の保証人の問題については、私自身も常々疑問に思っていました。たかが部屋を一つ借りるだけなのに、なぜいちいち保証人というものを要求されなくてはいけないのか?と・・・。
私自身は、不動産投資の経験がないこともあって、この点がよくわかっていなかったのですが、部屋を貸す大家さん側の立場に立ってみれば、それも当然のことだということに気付きます。部屋を借りる側が強く保護されていて簡単に部屋から追い出すことができない以上、最初に貸すときに厳しく審査するしか方法がありません。これはまさしく、法的に強く保護される立場である正社員を採用するときに、厳しく審査せざるを得ないのと同じ原理です。

実際のところ、よけいな規制や過剰保護がなくなり、悪質な賃借人を容易に追い出すことができるようになれば、不動産を借りるときのシステムも、もっとシンプルにできるのではないかと思います。しかし、人間というものは、なかなか合理的に判断できないので、下手をすると「借り手側をちゃんと保護するためにもっともっと規制を強化しよう」などという方向に向かう可能性も否定できません。こうなれば本当に最悪で、結果として不動産を借りるためのハードルはますます高くなってしまうと考えられます。家を貸す大家さん側は、契約時の審査をますます厳しくせざるを得なくなるからです。


賃借人の過剰保護によって生じる不利益は、結局のところ、家を借りる賃借人自身が支払うことになってしまうのです。


このことは、持ち家派ではない、賃貸派の人にとっては大変大きな問題となります。「弱者を保護するために規制を強化すれば世の中がうまくいく」というようなおかしな考え方はもういい加減にやめるべきです。以前に、解雇規制を緩和し、正社員を容易に解雇できるようにすべきだということを書きましたが、それと同様に、家賃を払わない悪質な賃借人を容易に追い出すルール作りも整備すべきです。正社員の過剰保護の象徴ともいうべき解雇規制も、不動産の賃借人(借り手側)の過剰保護も、もはや根本的レベルから見直すべき段階にきていると思います。



テーマ:お金の勉強 - ジャンル:株式・投資・マネー

この記事に対するコメント

その通りだと思いますが、実際の世の中ではどうもそのようにはいかないようですね。
民主党の政策を見てるとつくづく逆の方向に行っているなぁと感じますから。

議員さんたちはいろいろ勉強してきていると思うのですが、出てくるアイデアが日本を悪いほう悪いほうへ進めているように感じます。
規制がどんどんできて、そしてだれもいなくなった、にならなければよいのですが。。。
【2010/01/11 12:47】 URL | hide #- [ 編集]


初めてじゃないですか?不動産の話。

ここ5年で、不動産賃貸の形態も大きく様変わりしました。
特に変わったのが、「家賃保証会社」の進展です。
この「家賃保証会社」のおかげで、賃貸人(大家さん)は、家賃不払いと言うリスクから開放されることになりました。
賃借人(店子)が家賃を払わなくても、退去するまで「家賃保証会社」が、家賃を肩代わりしてくれるからです。
強制退去時の法的費用(裁判費用、弁護士費用、残地物撤去費用)も、「家賃保証会社」が負担してくれます。

つまり、入居時の店子の経済的背景に対する審査は、大家にとっては不要に近くなったのです。
現在の入居審査の意義は、「家賃保証会社」の要求を満たしているか?と、同義と言っても過言ではないでしょう。

私は「家賃保証会社」は「貸し金業=サラ金」と、同じ業態だと思っています。

「追い出し」が社会問題化しましたが、コレを行っているのは、「家賃保証会社」です。
「追い出し」も、貸し金返済の「追い込み」(ナニワ金融道でしった言葉)も似たようなものです。

なぜ、「追い出し」をするか?
「家賃保証会社」が、不払いの家賃を大家さんに払いたくないからです。
「保証料」だけとって、家賃保証をしたくない、という本音=営業姿勢が、この事態を招いているのです。

入居時の審査も、要求しているのは「家賃保証会社」だと思うと、多少考えてしまう所です。
【2010/01/11 23:47】 URL | 元町愛 #195Lvy4Y [ 編集]


「家賃保証会社」が提供する家賃保証は、いわば「保険」です。
リスクを軽減するものです。
では、誰のリスクを軽減するのか?

当初は、貸主(=大家さん)が、賃貸料の回収を確実にするために家賃保証は存在していました。
アパートやマンションを建設するために、ローンを抱えている大家さんが多いので、保険があると安心です。
レオパレスや大東建託などのように、建設会社自らが提供する家賃保証もあるぐらいです。

しかし、今は少し事情が違うように思えます。
保険は誰のリスクを、軽減するのか?
それは、「保険料」を払っている人のリスクです。

今の賃貸事情で、家賃保証会社に保険料を払っているのは誰でしょうか?
実は、賃借人(店子)が保証人を立てる代わり、もしくは入居条件(大家さんの希望)として、保険料を支払うことが多くなりました。

ですので、保険料を払う人のリスク=賃借人のリスクを、軽減する役目があるはずなのです。

その役目とは・・・
・突然失業しても、保証会社が家賃を払うためにサラ金に行かなくてすみます。
・家賃を払えなくなっても、大家さんとの関係(賃貸契約)がしばらくは良好に保てます。
・保証会社と交渉して、分割して建て替え分を払う協議ができます。

ですが、実態は、保証会社が家賃の建て替えをしたくないため、保険料を払っている賃借人の「追い出し」を、不払い発生から短期間で、おこなっています。

ロバートキヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」の中にはこんな表現が出てきます。
貧乏人は、お金を払って保険を買う。
金持ちは、お金を払わず保険を手に入れる。
【2010/01/15 15:23】 URL | 元町愛 #195Lvy4Y [ 編集]

管理人よりコメント
>>hideさん

一般国民の目から見ると、理論的には正しくとも、過剰保護を減らすことによって自分が損をするように思えるのだと思います。だからこそ、国民の目を気にしなくてはならない政治家たちは、もっともわかりやすい「サルでもわかる、弱者を保護する規制強化政策」を取らざるを得ないのでしょう。実際には、そのことが市場を歪め、公正な競争を阻害し、弱者を生み出し、結果的に弱者を排除する方向に動くのだとしても・・・。もしかしたら、国民全員に経済学についての教育や理解を促すようにしないと難しいのかもしれませんね。何しろ、主権者は国民自身であり、政治家はその代表に過ぎないのですから、国民自身が経済やお金の原理・仕組みを理解しないことにはどうしようもないと思います。


>>元町愛さん

>初めてじゃないですか?不動産の話。

この点についてですが、不動産カテゴリでいくつかの記事を書いているので、「久々」という表現を使いました。しかし考えてみると、不動産市場全体のことについて書くのは、確かに初めてかもしれませんねぇ・・・(^^;)

>つまり、入居時の店子の経済的背景に対する審査は、
>大家にとっては不要に近くなったのです。
(中略)
>入居時の審査も、要求しているのは「家賃保証会社」だと思うと、多少考えてしまう所です。


ふーむ。保証会社の存在が問題を複雑にしているようですね。

しかし、家賃保証会社を必要としているのが誰かと言えば、結局は大家さんの側だと思いますが、そういう意味においては、本質的には同じことだという気もしますね。大家さんが自分で審査したり、賃借人を追い出したりという手間を省くために、アウトソーシングしたというイメージでいいのでしょうか?

賃借人追い出しの話を考えてみるに、そもそも家賃を払わなくなった時点で追い出されるのが当たり前なんじゃないかと思うのですけどねぇ・・・。「家賃を払わない=犯罪」という解釈でいいのではないかと。そもそも、家を貸すというのはボランティアではないのですから、むしろそれが当然のことだという気がします。追い出しルールを明確にし、いちいち訴訟を起こさずとも、法的に容易に相手を追い出すことができるようにするのが一番合理的ではないでしょうか。



>今の賃貸事情で、家賃保証会社に保険料を払っているのは誰でしょうか?

この構図というのは、ちょうど住宅ローンにおける保証料と同じですね。

貸す側が損をしないための保証! 「保証料」って何のため?[マネー]All About
http://allabout.co.jp/finance/gc/10551/

上記サイトの2ページ目より引用します。

-------------引用開始-------------------------------
保証制度は、あくまでも貸す側の金融機関が損をしないためのシステムであって、返済しなくても済むという保険ではないことをいうことを忘れないようにしましょう
-------------引用終了-------------------------------

【2010/01/16 23:06】 URL | masa #.7tOqmoU [ 編集]


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